전세 특약 사항을 어떤 내용과 문구로 작성해야 할지 모르신다면 이 포스팅을 통해 해결해 드립니다. 현재 인터넷에 나와 있는 전세 특약 사항 관련 문구들을 총정리하여 안내드립니다. 이 포스팅을 순서대로만 읽으신다면 전세 특약 사항 관련 궁금하신 점을 모두 해결할 수 있을 것이라 확신합니다.
우선 특약이 무엇인지 확인하겠습니다.
특약이란?
본 계약에 임대인과 임차인이 기본 계약서 양식에 추가적으로 계약 내용을 넣는 약정이라고 할 수 있습니다. 향후 분쟁의 소지가 있을 것으로 예상되는 부분에 대하여 상호간의 합의 된 사항을 계약서에 구체적으로 별도 표시함으로써 분쟁이 발생 했을 때 명확한 기준을 제시하기 위함이 가장 큰 목적입니다. 특약은 구체적일수록 상호간의 분쟁이 소지를 줄어주기 때문에 구체적으로 기재하는 것을 추천드립니다. 최근에는 전세사기, 깡통전세 등으로 인하여 임차인의 권리, 재산권을 보호하기 위한 목적으로 특약사항을 구체적으로 작성하는 사례가 많아지고 있습니다.
- 1. 전세자금 대출
- 2. 전세금 반환 보증 보험
- 3. 등기부상 권리 변경
- 4. 소유권 변경 신청 금지
- 5. 체납 세금
- 6. 소유권 변경 고지 의무
- 7. 목적물의 수리 의무
- 8. 만료 시 보증금 반환
- 9. 관리비 및 공과금 정산
- 특약은 상호협의사항!
1. 전세자금 대출
전세 특약 사항 첫번째는 전세자금 대출과 관련된 내용입니다. “본 계약은 임차인의 전세 자금 대출을 전제로 하며, 전세자금 대출이 불가할 경우 계약금을 즉시 반환하기로 한다. 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인하여 전세 자금 대출이 미승인된 경우, 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 임차인에게 즉시 반환하기로 한다.” 다소 내용이 길기는 하지만 핵심 내용은 전세 대출이 불가할 경우 해당 계약을 진행하는 것이 불가능하기 때문에 전부 무효로 하고 계약금은 반환한다는 것입니다.
해당 부동산이 대출 신청 기간 동안 시세가 바뀌어 희망하는 금액만큼의 대출 시행이 되지 않거나 근저당 등 별도의 설정으로 인하여 담보가치가 하락하여 추가 담보가 필요한 경우를 예로 들 수 있습니다. 그렇기 때문에 전세 자금 대출이 되지 않아 잔금 지급이 불가한 경우를 대비하여 이러한 전세 특약 사항을 넣는 것은 임차인을 보호하는 필수 사항이라고 할 수 있습니다.
- 계약의 전제는 전세 자금 대출이고, 대출 불가 시 계약금을 반환한다.
- 대출 불가 사유 : 재산가치하락, 추가담보 필요, 임차인 사유
2. 전세금 반환 보증 보험
두번 째 특약은 전세금 반환 보증 보험에 대한 내용입니다. 최근 전세 사기, 깡통 전세 등 전세 관련 각종 사건 사고로 인하여 전세금 반환 보증 보험 가입은 전세 계약시 필수사항이 되었습니다. 그래서 위 1번 항목과 더불어 전세 대출 승인, 전세금 반환 보증 보험 두 가지는 특약에 있어 필수항목으로 볼 수 있습니다. 내용을 다시 한번 살펴보면 다음과 같습니다. “임대인은 임차인의 보증 보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하기로 한다. 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시, 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환하기로 한다.”
보증보험의 기본 구조를 쉽게 설명드리자면, 향후 전세금을 반환받지 못하는 경우 보증보험에서 임차인에게 보증금을 먼저 지급하고 보증보험 측에서 임대인 측에 보증금을 청구하는 형태입니다. 여기서 보증보험 입장에서 본다면 향후 반환받지 못할만한 위험한 부동산에 대해 보험을 들게 할 수는 없기 때문에 일정한 기준을 통과한 부동산에 대해서만 보증보험 가입을 승인합니다. 여기서 전세금 반환 보증 보험이 미승인될 경우 계약은 무효가 되고 지급된 모든 금원을 반환하게 됩니다.
보증기간 : 보증서 발급일로부터 전세 계약기간의 만료일 후 1개월까지
[ 추천대상 ]
- 전세보증금을 제때 못 받아서 이사를 가지 못할 것이 걱정되는 세입자
- 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가 전세보증금을 못받을까 걱정되는 세입자
- 전세보증금 회수를 위한 법적조치를 스스로하는 것이 걱정되는 세입자
[ 전세금 반환 보증 보험 가입 3곳 ]
3. 등기부상 권리 변경
세번째 전세 특약 사항은 등기부상 권리 변경에 대한 제한을 두는 내용입니다. 현재 우리나라 전입신고와 확정일자 시점에에 따른 대항력 효력 발생 시간차에 헛점이 있기 때문에 이러한 특약이 나왔다고 할 수 있습니다. 대항력은 이사+전입신고 두 가지가 발생했을 때 생기는 것인데 이 전입신고 당일이 아닌 다음날 0시를 기준으로 생깁니다. 그렇다면 전입신고 이후 다음날 0시가 될 때까지의 시간이 비게 되는데요 이 사이에 새로운 권리가 발생하면 임차인은 후순위로 밀릴 수 있는 상황이 됩니다. 여기에 더해 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생기는데, 전입신고와 확정일자를 동시에 받더라도 효력은 전입신고 대항력 효력 발생 시간인 익일 0시입니다.
예시) 전입신고와 확정일자를 동시에 받는 경우
- 2023년 5월 1일 – 전입 신고
- 2023년 5월 1일 – 확정 일자
- 2023년 5월 2일 0시 우선변제권 효력 발생
- -> 확정일자를 기준으로 다음날 0시 효력 발생
- -> 전입신고와 확정일자 받은 시간부터 다음날 0시까지 공백
여기서 확인해야 하는 부분 중 하나가 등기부등본입니다. 잔금 지급 이전시점부터 잔금 지급일, 잔급 지급 익일까지 총 3개 시점에 걸쳐 등기부를 확인해야 합니다. 이 과정에서 등기부등본 확인 과정은 매우 중요한데요, 매번 공인중개사에게 확인 요청을 할 수 없으니 잔금 지급 시점에는 직접 등기부 등본 확인을 해야 합니다. 등기부등본 확인은 여러가지 방법이 있는데요, 아래 두개의 링크를 통해 실시간 확인 가능한 방법이 안내되어 있으니 확인하시길 바랍니다.
[ 등기부등본 발급 방법 및 열람 5가지 (무료 포함) ]
즉 정리하자면, 잔금지급일 익일까지로 새로운 권리를 발생시키지 못하도록 제한하는 것은 대항력의 효력이 다음날 0시에 생기기 때문에 다음날까지 여유있게 신규 권리를 발생시키지 못하도록 막는 기능을 하는 것이라 이해할 수 있습니다. 이미 0시에 대항력은 갖추었고 0시부터 24시간까지는 신규 권리가 발생하지 못하기 때문에 임차인 입장에서는 여유롭게 다음날 대항력이 갖춘 상황만 파악하면 되기 때문입니다. 그렇기 때문에 이 특약이 매우 중요한 역할을 하게 됩니다. 실제 전세 사기 관련하여 특약 중 가장 중요한 것이 1번~3번 특약이라고 볼 수 있습니다.
4. 소유권 변경 신청 금지
이 부분은 타 항목에 비해 다소 무게감은 떨어지지만 디테일하게 보는 분들께는 도움이 되실 만한 전세 특약 사항입니다. 전세 보증 보험 심사 과정에서 갑자기 소유자가 바뀐 경우 의심스럽다고 판단할 수 있습니다. 물론 크게 문제 없는 정상적인 거래라고 하더라도 심사 과정에서 소유자가 바뀐 상황은 특수한 상황으로 서류 심사를 재검토할 수 있기 때문에 시간이 더 오래 걸리게 됩니다. 최악의 경우에는 심사가 보류되거나 취소될 수도 있기 때문에 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지는 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다는 특약을 넣는 것을 추천드립니다. 이사는 일정이 매우 중요하기 때문에 일정이 꼬이지 않도록 세밀한 부분까지 체크가 필요합니다.
소유자가 변경되는지 여부에 대한 확인은 잔금 지급일 이전까지 수시로 체크해보는 것도 좋은 방법입니다. 모바일을 통해서도 열람은 가능하기 때문에 법적인 효력이 필요한 계약 상황 외에 확인을 할 때는 열람 정도로도 충분합니다. 등기부등본 열람은 모바일을 통해 700원의 비용 지불로 스마트폰으로 확인이 가능합니다. 아래 링크를 통해 등기부 열람 가이드를 확인하시고 정부24 어플리케이션을 미리 준비하시는 것을 추천드립니다.
5. 체납 세금
다섯번째 전세 특약 사항은 최근 가장 이슈가 된 부분이라 특별히 유심히 보셔야 하는 부분입니다. “임대인은 국세, 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하도록 하고 임차인이 세금 체납 내역을 확인하는 것에 협조한다. 만일 세금 체납이 있음이 확인될 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 상환하지 않은 시 모둔 계약은 무효로 하고 지급한 계약금, 보증금, 잔금 모두를 즉시 반환하기로 한다.” 상당히 긴 내용이지만 매우 중요한 내용들이 요약되어 있습니다.
세금 체납 부분이 왜 중요한지 먼저 알고 있어야 이 부분에 대한 이해가 쉽습니다. 해당 부동산에 경매에 넘어갈 경우 내가 선순위 채권자라고 하더라도 소유주의 세금 체납이 많은 경우 낙찰 대금에서 세금 체납 부분이 먼저 징수됩니다. 낙찰가에서 체납 세금을 제외하고도 나의 채권금액만큼이 남아 있다면 문제가 없겠지만 세금 체납액수가 커서 남은 부분이 적다면 나의 전세금 만큼을 배당받지 못해 손해가 발생할 수 있습니다. 최근 발생하고 있는 전세 사기의 경우에도 이러한 체납 세금이 많아 실제 배당 신청을 하더라도 큰 손해를 입게 되는 사례를 찾아볼 수 있습니다.
이 전세 특약 사항을 뒷받침하는 것이 임대인의 체납 세금을 조회할 수 있는 제도가 신설된 것인데요, 아래 내용을 보시면 임차보증금 1000만원을 초과하는 주택이나 상가의 경우 임대차 계약시 임대인의 체납 세금을 확인할 수 있습니다. 과거에는 임대인의 동의가 필요했으나 이제는 임대인 동의 없이도 계약 체결 시 확인이 가능합니다. 계약을 진행하는 공인중개사에게 해당 내용에 대한 확인을 요청하시거나 직접 아래 표에 있는 국세청, 행안부를 통해 확인할 수 있습니다.
◎ 조회 대상 – 임차보증금 1000만원 초과 주택이나 상가
◎ 조회 가능 시기
| 구분 | 조회 가능 시기 | 소관주무부처 |
| 국세 관련 정보 | 2023년 4월 3일 | 국세청 |
| 지방세 관련 정보 | 2023년 4월 1일 | 행정안전부 |
주택 표준 임대차 계약서에도 해당 항목에 대한 확인 여부를 묻는 칸이 신규로 추가 변경되었습니다. 앞으로는 공인중개사를 통한 계약이든 주인과의 직거래든 이 부분에 대한 체크는 매우 중요하니 꼭 체크하시길 바랍니다. 임대인의 현재 상태도 중요하지만 추후에 변동될 수 있는 상황에 대비하기 위해서는
6. 소유권 변경 고지 의무
전세 특약 사항 중 소유권 변경 고지 의무와 관련된 내용입니다. 임대인은 계약 기간 중 매매 또는 담보 제공을 하는 경우에 임차인에게 사전에 통보하기로 한다. 이 경우 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 종료할 수 있다. 이 부분은 임대인이 임대차 계약 기간 중 임차 물건을 타인에게 매도하는 경우에 발생하는 문제에 대비하기 위한 특약입니다. 대표적으로 전세 사기 방법 과정 중 사용되는 수법 중 하나인데, 물론 모든 경우가 전세 사기와 같지는 않다는 점도 함께 말씀드립니다. 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계는 일어나지만 돈 많은 임대인과 돈이 없는 임대인은 보증금 반환 문제에 있어 정말 중요한 부분이라고 할 수 있습니다.
만약 신규 임대인이 정말 경제 상황이 어려운 분이거나 신뢰하기 어렵다고 판단될 경우 임대인 지위승계거부와 더불어 “임대인변경 사실을 안 상당기간 내에 임대차계약의 해지와 우선변제를 기존 임대인에게 요구할 수 있습니다. 전세사기가 의심된다고 하면 반드시 임대인지위승계를 거부 의사를 밝히고 계약 해지 절차를 밟도록 합니다.
7. 목적물의 수리 의무
임대차를 할 때 임차인과 임대인 사이에 자주 발생하는 갈등 중에 하나가 목적물의 수리와 관련된 전세 특약 사항니다. 어디까지 임대인이 고쳐주고 어디까지 임차인이 직접 수리해야 하는 지는 사실 법률에서도 완벽히 구체적으로 밝히지는 않기 때문에 항상 갈등의 여지를 남겨놓고 있다고 생각합니다. 일반적으로 소모품의 경우 임차인이 수리하지만 소모품이 아닌 반영구적인 것에 대해서는 임대인이 고치는 것이 관례입니다. 예를 들어 도어락의 경우 임차인 과실이 아닌 상태에서 도어락이 망가진 경우 해당 아파트의 일부에 가깝기 때문에 임대인이 새로 설치할수도 있습니다. 또 다른 시각에서 보자면 해당 고장이 연식에 따른 고장인지, 임차인의 부주의로 고장이 난 것인지 증명하기 어려울 수 있습니다. 그래서 임차인과 임대인이 각자 반씩 부담하여 문제를 해결하기도 합니다.
하지만 소모품으로서 명확한 것에 대해서는 이견이 없는 듯 합니다. 예를 들어 전구가 고장나서 교체를 한다던지, 위에서 언급한 도어락의 건전지 교체, 간단한 수리 정도는 임차인이 직접 해야하는 것으로 보고 있습니다. 반면 임대인이 처리해야할 대표적인 예로는 설비에 대한 노후나 불량으로 인한 수선, 기본적인 설비 교체, 천장에서 발생한 누수, 보일러의 하자로 인한 교체 및 수리, 수도관 누수 파손 처리, 계량기 고장, 창문의 파손, 전기시설의 하자 등이 있다고 할 수 있습니다.
| 임차인 직접 수리 | 도어락 건전지 교체, 형광등 교체, 샤워기 헤드 교체, 간단한 수리 |
| 임대인 직접 수리 | 보일러, 천장누수, 설비교체, 계량기 파손, 창문 파손, 전기시설 하자 |
8. 만료 시 보증금 반환
임대차 계약이 만료되었을 때 임대 보증금 반환을 거부할 경우를 대비하여 전세 특약 사항으로 넣을 수 있는 내용입니다. 예를 들어 2년의 주택 임대차 계약을 맺은 상태에서 만기가 도래하여 임대차를 연장하지 않을 의사를 임대인에게 사전에 제시하였음에도 불구하고 임대인이 후임차인이 구해지지 않았다는 이유로 임대보증금은 반환하지 않는 경우가 있습니다. 임차인이 계약의 연장 의사가 없음을 고지 했다면 이 계약은 만료일을 기준으로 종료가 되는 것이고 임차인은 부동산 목적물을 계약서 내용에 기반하여 반환하고 임대인은 보증금을 다시 내어주는 동시 이행의 의무만 남게 됩니다. 만약 전세권이 설정되어 있다면 이에 대한 말소도 수반되어야 합니다.
그런데 임대인이 계약 만료 시점까지 후임차인을 구하지 못했을 경우, 맡아 두었던 보증금을 반환하는 것이 순리입니다. 여기서 임대인의 상황에 따른 문제 상황이 발생합니다. 신축임대의 경우 소유권이전등기와 동시에 전세입자가 맞춰지는 경우가 많아 전세보증금으로 잔금을 처리하여 주인 수중에는 전세보증금이 없는 상황입니다. 후임차인이 구해진다면 좋겠지만 역전세난이 발생하여 전세입자를 구하기 어려워지거나 시세가 하락하여 주택담보대출을 받아서도 전세금 내어줄 돈이 부족한 경우에는 임대인은 매우 난감한 상황에 놓이게 됩니다.
전세금 반환 소송 임대인의 압박 증가
| 소송의 결과에 따른 소송비용 | 임대인 패소 시 임대인이 부담 |
| 소송 이후 판결전까지 | 지연이자 5% (민법379조-이율이 있는 채권 이자) |
| 판결 이후 보증금 반환 완납까지 | 지연이자 12% (소송촉진특례법) |
| 전세금 지연으로 인한 임차인 피해 | 별도의 손해배상청구 |
| 임차권 등기 명령 | 후속 임차인을 받을 수 없어 재산권 행사 불가 |
| 강제 처분 | 재산권을 잃을 수 있는 위험 |
임차인 입장에서는 보증금을 돌려받아 이사갈 곳의 잔금을 해야 하는데 돈줄이 막혀 이러지도 저러지도 못하는 상황에 놓이게 되어 마찬가지로 매우 난감한 입장이 됩니다. 물론 목돈이 있어서 급한 물을 끌 수도 있겠지만 최악의 경우 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 상황에 임차권등기명령을 할 수도 있습니다. 임차권등기명령을 할 경우 임대인은 현재 보유한 주택에 임대를 내지 못하는 상황이 되어 재산권 행사에 큰 어려움이 생깁니다. 추후에 임차권등기명령 관련 포스팅에서 자세한 내용 설명드리겠습니다.
9. 관리비 및 공과금 정산
전세 특약 사항 중 관리비 및 공과금의 경우 “내가 쓴 것은 내가 내고, 타인이 쓴 것은 타인이 낸다”의 영역이 확실합니다. 그런데 이 정산을 제때 하지 않으면 누가 어느만큼 썼는지에 대한 부분이 모호해져 기준을 정하기가 어려워 집니다. 그래서 관리비와 공과금 정산은 잔금일을 기준으로 후 임차인이 사용하기 전의 기록을 모두 임대인이 정산하여 모두 리셋해 두는 것이 상호간에 분쟁의 소지를 완전 차단할 수 있습니다.
임차인은 완전히 정산된 관리비와 공과금을 확인하고 이제부터 쓰는 모든 공과금과 발생하는 관리비는 “내가 사용한 것”이라는 기준을 세우게 됩니다. 그런데 만약 이 정산이 단 몇일 이라도 늦어진다면 내가 쓴 부분이 얼마만큼인지 계량기상의 기록을 해당 시점에 정확히 체크하지 않았다면 누구도 알 수 없는 영역이 되고 맙니다. 큰 돈이 오가는 것은 아니지만 작은 단위의 돈이라도 상호간의 신뢰의 문제이기 때문에 시의적절한 조치가 필요한 부분입니다.
또 하나의 예외가 될 수 있는 상황은 이전 임차인이 정산하지 않은 관리비가 남아 있는 경우입니다. 이전 임차인이 관리비와 공과금을 체납한 상태로 퇴실했음에도 불구하고 임대인의 부주의로 인하여 체납한 금액을 제하지 않고 보증금을 내어주는 경우가 있습니다. 이 경우에 현임차인은 체납된 금액을 임대인에게 알리고 정산을 요청할 수 있습니다. 임대인은 체납된 비용을 본인이 우선 납부하고 이전 임차인에게 구상을 청구하는 수 밖에 없습니다.
그렇기 때문에 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하기 전에 전세권설정이나 근저당 설정된 것이 없는지 체크하고 보증금 반환과 설정 말소에 대한 동시 이행을 준비해야 합니다. 또한 위의 사례에서 말씀드린 바와 같이 체납된 공과금과 관리비, 임대료가 있다면 일할 계산하여 납부할 것을 요청해야 합니다. 만약 체납한 비용을 납부하지 않는다면 보증금에서 제하고 내어주면 깔끔한 마무리가 됩니다. 심각한 경우에 주택 내부에 심각한 훼손이 있어 이에 대한 공사가 필요한데 이를 이행하지 않고 퇴실했다면 보증금으로 수리를 할 수도 있습니다.
특약은 상호협의사항!
임대차계약은 불요식 계약입니다. 즉 법률에서 정하는 바에 따르지만 정해진 형식은 없습니다. 그래서 반드시 따라야 하는 양식이 정해지지 않은 계약입니다. 특히 특약과 관련된 부분은 상호 협의하에 작성하기 때문에 정해진 답이 있는 것이 아닙니다. 위에 제시해 드린 다양한 전세 특약 사항들은 기본 가이드일뿐 상호 협의 하에 생략하는 항목도 존재합니다.
만약 이 사항들을 나는 무조건 넣어야 한다면 임대인 또는 공인중개사에게 요청하시면 됩니다. 하지만 상대방에서 이 조항들에 대해서는 약간의 문구 수정이 필요하거나 협의를 해 온다면 내용을 보고 크게 문제 되지 않는 선에서는 협의도 필요합니다. 다만 의심스러운 부분에 대해서는 공인중개사의 의중과 의견을 묻고 큰 문제가 없다면 따르는 것도 필요합니다. 지나치게 나의 의견만 관철하다가는 좋은 매물을 놓칠 수도 있기 때문입니다.
좋은 매물을 얻기 위해 내가 양보하는 특약도 있을 수 있지만 절대적으로 지켜야할 것은 전세보증금의 안전입니다. 이 안전을 위해서 해야하는 기본적인 장치에 대해서는 절대 양보가 있을 수 없습니다. 또한 최근 전세 사기 사건으로 인하여 사회적인 공감대가 형성되어 있기에 특약 사항에 대해서는 임대인 측도 임차인의 심정을 이해하는 분위기인 것은 맞습니다. 최근에는 이런 상태 재발 방지를 하고자 임대인에 대한 심층적인 검증 정보가 공유되고 있습니다.
소중한 나의 자산을 안전하게 관리하는 것은 누군가의 도움이 아닌 스스로의 노력에서 비롯된다고 생각합니다. 이 포스팅을 통해 전세 특약 사항을 충분히 숙지하시고 전세 계약에 도움이 되시기를 바랍니다.
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