주택 구매를 위해 국가에서 지원 받을 수 있는 가장 좋은 금융 상품인 내집 마련 디딤돌 대출에 대해 알아보겠습니다. 주택도시기금에서 운용 중인 내집 마련 디딤돌 대출의 상품의 대상, 한도, 금리를 구체적으로 살펴보고 생애 최초, 미혼인 경우에 어떠한 조건에 대출이 가능한지 확인해보겠습니다.
기본적으로 주택도시기금에서 운용 중인 전세, 월세 보증금에 대한 대출보다는 내집 마련 디딤돌 대출금의 금리가 다소 높습니다. 그리고 주택을 소유하는 대출이기 때문에 자격 요건에 대한 부분도 전세, 월세 보증금 대출보다는 까다롭습니다. 하지만 내집 마련을 할 수 있다는 점을 고려해보면 정부 지원 대출 관련해서 가장 좋은 저금리의 대출이기 때문에 자격 요건만 갖춘다면 꼭 가능 여부를 확인해봐야 하는 대출상품이라고 볼 수 있습니다. 내집 마련 디딤돌 대출 관련 가장 큰 혜택을 볼 수 있는 대상은 신혼부부, 2자녀 이상 가구, 생애 최초 주택 구매자입니다. 이 외에 소득 수준만 부합한다면 누구든지 대상이 될 수 있습니다.
<함께 보면 좋은 글>
주택 도시 기금 홈페이지 접속하여 내집 마련 디딤돌 대출 관련하여 구체적인 정보는 물론 자격에 대한 세부적인 확인 가능합니다. 아래 포스팅은 주택도시기금의 내집 마련 디딤돌 대출에 대한 내용을 쉽게 이해할 수 있도록 정리하여 가공한 정보입니다. 아래 정보를 모두 보신 후 세부적인 내용 체크를 위해 사이트 방문을 권장합니다.
- 내집 마련 디딤돌 대출 대상
- 내집 마련 디딤돌 대출 신청 시기
- 내집 마련 디딤돌 대출 대상 주택
- 내집 마련 디딤돌 대출 한도
- 내집 마련 디딤돌 대출 금리
- 내집 마련 디딤돌 대출 중도상환 수수료
- 내집 마련 디딤돌 대출 유의 사항
내집 마련 디딤돌 대출 대상
주택 매매 계약을 체결 한 자
가장 기본적인 요건인 주택의 취득 의사입니다. 취득하고자 주택 부동산에 대하여 매매 계약을 체결하는 것이 선결 요건입니다.
다만 상속이나 증여, 재산분할로 주택을 취득한 경우에는 내집 마련 디딤돌 대출 상품을 이용할 수 없습니다. 주택 도시 기금의 주택 구매 상품은 내집마련에 어려움을 겪고 있는 분들을 대상으로 하기 때문에 상속, 증여, 재산분할로 재산이 증식된 분들께 대출을 한다면 형평성에 어긋나고 대출 도입 취지에 어긋난다고 할 수 있습니다. 상속이나 증여, 재산분할로 주택을 취득하신 분들이 별도로 대출이 필요한 경우 취득 후 별도의 담보 대출 상품을 이용하시길 권합니다.
세대주
대출 접수일을 기준으로 민법상 성년인 세대주의 조건을 갖추고 있어야 합니다. 여기서 만 30세 미만 단독세대주는 대출 상품에서 제외됩니다. 다만 예외가 되는 상황은 다음과 같습니다. 민법상 미성년인 형제, 자매 중 1인 이상 또는 직계존속 중 1인 이상과 동일 세대를 구성 또는 하고 주민등록등본상 부양기간(합기일 기준)이 6개월 이상 지속된 경우 가능합니다. 즉, 만 30세 이전의 단독세대주이지만 형제나 자매, 부모님을 6개월 이상 부양했다면 내집 마련 디딤돌 대출이 가능하도록 한 것입니다.
무주택
세대주를 포함하여 세대원 전원이 무주택 상태여야하고, 분양권과 조합원 입주권도 주택을 보유하였다고 간주합니다. 사전에 세대원 전원의 무주택 상태에 대한 사실 확인을 한 후에 신청을 하는 것이 필요합니다. 만약 세대원 누구라도 무주택이 아닌 상태에서 내집 마련 디딤돌 대출 상품을 이용할 수 있다면, 저금리로 내집 마련을 꿈꾸는 실수요층에게 돌아갈 혜택이 분산되는 것이기 때문에 무주택 요건은 가장 당연하지만 까다로운 요건이라 할 수 있습니다.
중복대출 금지
주택도시기금대출이나 일반 은행 주택담보 대출을 이용중인 분들은 이 대출 상품 이용이 불가합니다. 기본적으로 주택담보대출을 받고 있기 때문에 무주택자가 아니기에 무주택자 요건을 갖추지 못해 자격 요건이 되지 않습니다. 또한 세대원 전원이 주택 도시 기금 대출을 이용 중인 경우 대출이 불가합니다. 여기서 말하는 세대원은 세대 분리가 된 직계존비속까지 모두 포함하기 때문에 세대분리된 가족까지 확인이 필요합니다. 다만, 한국주택금융공사 전월세자금 보증을 이용 중이지만 대출실행일까지 전세자금보증을 해지하는 경우에는 대출이 가능합니다.
부부합산 총소득 연간 6000만원 이하
부부 합산 총 소득이 연간 6000만원 이하가 기본 조건입니다. 부부 1인당 월급 250만원이면 세전 연봉이 3000만원이기 때문에 부부 합산 월500만원 세전 소득이 넘지 않는다면, 이 조건에 부합하다고 할 수 있습니다. 하지만 이 소득에는 상여금까지 포함되기 때문에 별도의 상여금이 있는 경우 대상에서 제외될 수 있습니다. 생애최초주택구입자, 신혼부부, 2자녀 가구의 경우 연간 7000만원까지 한도가 1000만원 인상됩니다. 7000만원 기준으로 본다면 부부합산 월급이 약 583만원선이라고 볼 수 있습니다.
부부합산 자산 5.06억원
대출 신청인과 배우자의 합산 순자산 가액이 소득 5분위별 자산 및 부채현황 중 소득 4분위 전체가구 평균값 이하인 자를 자격 요건으로 합니다. 2023년 기준으로 순자산 5.06억원으로 책정되어 있습니다. 주택도시기금 디딤돌 전세 대출의 경우 부부합산 순자산이 3.61억원인 것과 비교하면 내집 마련 디딤돌 대출의 경우 이보다는 순자산 기준이 완화된 상태라고 볼 수 있습니다.
신용도에 문제가 없는 자
연체, 신용불량, 대위변제 등 신용상에 문제가 없어야 하고 신용정보회사의 개인신용평가가 일정점수 이상이어야 합니다. 다른 주택도시기금 전월세 보증금 지원 제도와 다른 점이 개인의 신용점수를 일정 점수 이상 요구한다는 것입니다. 전월세 보증금에 대한 대출의 경우 신용정보상에 문제 이력에 대해서만 체크하지만 주택담보 대출의 경우 신용도까지 체크하여 대출신청인이 얼마나 신용 관리를 해왔는지에 대한 부분도 확인합니다. 소유권을 취득하는 부분이기 때문에 더욱 엄격한 평가가 이루어지는 것으로 보입니다.
내집 마련 디딤돌 대출 신청 시기
소유권 이전 등기를 하기 전에 신청하는 것을 원칙으로 하고, 이미 소유권 이전 등기가 완료된 경우 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청해야 합니다. 만약 소유권 등기 이전한지가 이미 3개월을 초과하였다면 신청시기가 이미 지났다고 할 수 있습니다. 되도록이면 소유권 이전 신청 이전에 내집 마련 디딤돌 대출 신청을 완료하도록 하고 소유권 이전이 완료되었다면 3개월이 지나지 않도록 신청시기에 대한 신경을 쓸 필요가 있습니다.
내집 마련 디딤돌 대출 대상 주택
주거 전용면적이 85제곱미터 이하 주택이어야 합니다. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역의 경우 100제곱미터까지 확대됩니다. 대출 접수일 기준 담보주택의 평가액이 5억원 이하여야 하고 신혼가구나 2자녀 이상 가구는 6억원까지 담보주택 평가액이 확대됩니다. 여기서 6억까지 담보주택 평가액에 확대되는 것에 생애최초주택구입자는 제외되는 점은 특이사항이니 꼭 체크하시길 바랍니다.
내집 마련 디딤돌 대출 한도
일반적인 경우 2.5억원 이내로 대출이 가능합니다. 생애최초 주택 구매자의 경우 3억원이내까지 대출할 수 있고 신혼가구나 2자녀 이상 가구는 4억원 이내까지 대출이 가능합니다. DTI는 60% 이내, LTV는 70%, 생애최초 주택 구매자의 경우 LTV 80% 이내입니다.
1.일반 2.5억원 이내 (생애최초 주택 구입자 3억원 이내), 신혼가구 및 2자녀 이상 가구 4억원 이내
- DTI : 60% 이내
- LTV : 70% 이내 (생애최초 주택구입자 80% 이내)
LTV(주택담보대출비율) Loan To Value Ration = 대출가능금액 / 담보주택가격
DTI(총부채상환비율) Debt To Income = (주담대 원리금 + 기타 대출 이자 상환액 ) / 연소득
즉, LTV 기준으로 주택 가격 대비 70%까지 대출이 가능하기 때문에 예를 들어 4억원의 주택인 경우 2.8억원까지 대출이 가능하다고 할 수 있습니다. 다만 DTI의 경우 개인마다 차이가 있기 때문에 예를 들어 얼만까지 가능한지 여부는 주택담보대출 월리금 및 기타 대출 이자 상환액, 연소득을 파악하여야만 최종 금액 확인이 가능합니다.
| 대상 구분 | 대출 한도 금액 |
|---|---|
| 일반 | 2.5억 |
| 생애최초 주택 구입자 | 3억 |
| 신혼가구 및 2자녀 이상 가구 | 4억 |
2. 매매 가격 이내로 하되, 대출총액은 매매가격 초과 불가
3. 대출금액 = (담보주택평가액 x LTV) -선순위채권 – 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금
내집 마련 디딤돌 대출 금리
연소득이 2000만원 이하인 경우 연 2.15% ~ 연 2.40%입니다.
연소득이 2000만원 초과 4000만원 이하인 경우 연 2.50% ~ 연 2.75%입니다.
연소득이 4000만원 초과 6000만원 이하인 경우 연 2.75% ~ 연 3.00%입니다.
○ 금리 우대 (중복 불가)
- 연소득 6000만원 이하 한부모 가구 연 0.5%
- 장애인가구 연 0.2%
- 다문화가구 연 0.2%
- 신혼가구 연 0.2%
- 생애최초주택구입자 연 0.2%
연소득이 6000만원 이하이면서 한부모 가구는 연 0.5%의 가장 높은 우대 금리를 받을 수 있습니다. 장애인가구, 다문화가구, 신혼가구, 생애최초 주택구입자는 일괄 0.2% 우대금리 적용받습니다. 중복이 불가하기 때문에 신혼가구이면서 생애최초 주택구입자의 경우 0.4%가 아닌 0.2% 금리 우대가 적용됩니다. 즉 최소 0.2% ~ 최대 0.5% 금리 우대가 가능하다고 할 수 있습니다.
| 가구 구분 | 우대 금리 |
|---|---|
연소득 6000만원 이하 + 한부모 가구 | 0.5% |
| 장애인 가구 다문화 가구 신혼 가구 생애최초 주택 구입자 | 0.2% |
○ 추가 우대 금리 (a,b,c,d 중복 적용 가능)
a. 청약 종합 저축 가입자 (본인 또는 배우자)
- 가입기간이 1년 이상이면서 12회차 이상 납입한 경우 : 연 0.1% 금리 우대
- 가입기간이 3년 이상이면서 36회차 이상 납입한 경우 : 연 0.2% 금리 우대
(단, 대출 접수일로부터 6개월이내에 일괄 납부된 경우 우대금리 회차에서 제외, 선납된 내용은 인정)
청약 종합 저축 가입자 본인이나 배우자가 1년 12회 이상 납입한 경우에는 0.1% 금리 우대를 받을 수 있고 3년 36회 이상 납입하면 그 2배인 0.2% 금리우대가 가능합니다. 대출 접수 후 6개월 이내에 일괄 납부할 경우에는 우대금리 회차에서는 제외되고 선납된 것에 대해서는 인정받을 수 있습니다.
b. 부동산 전자계약 체결 연 0.1% (2023년 12월 31일 신청 접수분까지 인정)
매매 계약 체결 시 전자계약으로 체결할 경우 추가우대금리 0.1%를 받을 수 있습니다. 계약의 방법까지 강제할 수는 없지만 중복하여 우대금리 적용 받을 수 있기 때문에, 전자계약이 가능하다면 전자계약을 하는 것이 좋습니다.
c. 자녀수에 따른 우대 금리
1자녀 가구 0.3%
2자녀 가구 0.5%
다자녀 가구 0.7%
자녀 수에 따라 0.3~ 0.7% 우대 금리 적용이 가능합니다. 3자녀 이상부터는 0.7%로 동일한 기준이 적용됩니다. 다자녀 관련 혜택은 점차 확대되어 가고 있는 추세입니다. 최근 결혼 기피 현상과 더불어 출산율이 급격이 낮아져서 자녀를 출산한 가정에 대한 혜택이 점차 확대되고 있습니다. 서울의 경우 이미 다자녀혜택이 2자녀이상부터 적용되기 시작하여 향후 전국적인 기준이 될 가능성이 높을 것으로 예상합니다.
d. 신규 분양주택 가구 0.1%
준공 전 분양아파트 또는 준공 후 분양전환 임대아파트의 최초 분양계약 체결 가구에 0.1%의 우대 금리가 적용됩니다.
- 우대 금리 적용 후 최종 금리가 연 1.5% 미만인 경우 연 1.5%로 적용합니다.
- 자산 심사 부격적자의 경우 별도의 가산금리가 부과될 수 있습니다.
- 5년 단위 변동금리 이용자는 1회에 한해 고정금리로 금리방식을 변경할 수 있습니다.
예시 상황 – 금리 인하 시나리오
(상황) 연소득 6000만원에 30년 상환 조건의 경우 기본 금리는 3.0%입니다. 신혼부부나 생애최초구매의 경우 0.2% 우대 금리 적용이 가능하기 때문에 0.2% 우대 받습니다. 그리고 추가 우대 금리는 청약 3년 이상 36회 이상 납입시 0.2%, 2자녀 가구 0.5%, 전자계약 0.1%, 신규 분양 0.1% 적용이 가능합니다.
3.0% – 0.2%(생애최초) – 0.2%(청약 36회) – 0.5%(2자녀) – 0.1% (전자계약) – 0.1%(신규분양) = 1.9%
최종 금리는 1.9% 적용이 가능합니다. 물론 이렇게 중복으로 여러개 우대 금리를 받는 것이 쉬운 것은 아니지만 해당 조건들이 모두 부합한다면 0.1%라도 줄이는 것이 좋습니다. 이보다 더 나은 조건의 조합이 가능하다면 해당 시나리오를 따라갈 수 있습니다. 다만, 위에서 밝힌 바와 같이 아무리 최저 금리가 되어도 1.5%이기 때문에 최종 금리가 1.5% 미만인 경우에는 상환 기간을 늘리거나 줄이는 방식으로 최선의 조건을 선택할 수 있습니다.
내집 마련 디딤돌 대출 중도상환 수수료
3년 이내 중도 상환한 경우 원금에 대하여 대출실행일 기준 경과일수 별로 1.2% 한도 내에서 부과합니다. 주택도시기금 전월세 보증금 대출의 경우 별도의 중도상환수수료가 없는 방면 매매 관련 대출 상품인 내집 마련 디딤돌 대출의 경우 중도상환수수료가 있습니다.
내집 마련 디딤돌 대출 유의 사항
만 30세 이상의 미혼단독세대주의 경우 대출이 제한됩니다. 주거 전용면적은 60제곱미터이하이면서 담보주택 평가액은 3억으로 제한합니다. 대출한도는 1.5억원 이내이고 생애최초 주택구입자는 2억원 이내입니다.
실거주의무제도
대출을 신청한 자는 대출 받은 날로부터 1개월 내에 대출 받은 주택에 전입 후 1년 이상 실거주 유지해야 합니다. 정당한 사유 없이 1개월 이내 전입하지 않고 1년 이상 실거주하지 않는 경우 기한 이익이 상실되고 대출금을 상환해야 합니다. 단 유예 조건이 될 경우 기간을 다소 연장할 수는 있습니다.
- 기존임차인의 퇴거지연, 집수리 등 1개월 이내 전입이 어려운 경우 사유서를 제출하면 2개월 전입 연장 가능
- 질병치료, 타(他) 시도로 근무지 이전 등 불가피하게 실거주 못하는 사유가 매매계약 이후 발생시 실거주 적용 유예 인정