상가 임대차 보호법 10년 보장 (5% 인상, 판례 총정리)

상가 임대차 보호법 10년 보장은 5년 기준과 어떻게 달리 적용될까요? 상가 임대차 보호법 10년 관련 묵시적갱신, 재계약, 계약갱신청구권 활용법을 확인해보고 사례 분석과 판례를 통해 2023년 현재 가장 정확한 기준으로 상가 임대차 보호법 10년 기준을 확인해보겠습니다.

상가 임대차의 경우 임차인들에게는 보증금과 투자금이라는 거액이 투자되는 만큼 어느 정도 기간 동안 사업을 안전하게 영위할 수 있느냐는 매우 중요하다고 할 수 있습니다. 상가 임대차 보호법 10년 계약 갱신으로 확대되면서 기존 5년 적용을 받는 사례와 혼란이 많아 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다. 이번 포스팅을 통해 해당 내용을 완벽하게 정리하여 분쟁을 최소화하는데 도움이 되었으면 하는 바람입니다. 추가로 10년이라는 기간 동안 임대료 인상 이슈와 권리금을 보호할 수 있는 것에 대해서도 명확하게 구분하여 확인해보도록 하겠습니다.

상가 임대차 보호법 환산보증금 11가지 핵심사항

• 상가 임대차 보호법 10년 보장 규정
• 상가 임대차 보호법 10년 5년 구분
• 상가 임대차 보호법 10년 적용 기준 시점
• 상가 임대차 보호법 10년 판례
• 상가 임대차 보호법 10년 5% 인상 제한
• 상가 임대차 보호법 10년 5% 인상 제한
• 상가 임대차 보호법 10년 갱신 방법

상가 임대차 보호법 10년 보장 규정

세입자의 투자금에 대한 보호

내 건물이 아닌 남의 부동산을 빌려 장사를 할 경우 건물에 투자한 비용이 온전히 보호 받을 수 있는가에 대한 불안함이 있습니다. 적은 돈이 투자되지 않기 때문에 투자금이 회수 될 때까지는 장사할 수 있기를 희망하는 것이 모든 임차인들의 공통된 희망일 것입니다. 상가임대차보호법에서는 이러한 임차인을 임대인보다는 약자라 여겨 10년 간 상가 임대차를 유지할 수 있는 권리를 보장하고 있습니다. 과거 5년이었던 보장 기간이 2018년 10월 16일을 기점으로 10년으로 연장되어 더 많은 임차인들이 더 긴 기간 동안 사업을 영위할 수 있게 되었습니다.

일반적으로 최초 계약 기간은 2년으로 유지하고 이후에는 계약 갱신을 하거나 계약을 종료하게 됩니다. 상가 세입자는 영업 상황에 따라 폐업을 할 수도 있고 타인에게 가게를 넘길 수도 있으며 계약을 연장할 수도 있습니다. 계약을 연장할 경우 묵시적 갱신 또는 재계약, 계약 갱신 청구권(계약 갱신 요구권)을 활용할 수 있게 됩니다.

상가임대차보호법 제10조

계약갱신요구권은 상가임대차보호법 제10조 제1항 ~ 제3항까지 확인이 가능하고 묵시적 갱신은 제10조 제4항 ~ 제5항까지 확인이 가능합니다. 이 내용을 간단히 요약하면 다음과 같습니다.

<상가임대차보호법 제10조 계약갱신요구권>

• 제1항 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
• 제2항 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
• 제3항 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. + 상가임대차보호법 제11조(차임 등 증액청구의 기준) – 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

간단히 내용을 해석하자면, 임차인은 계약 기간이 만료되기 이전 6개월~1개월 사이에 임대인이 계약 갱신 요구가 있을 경우 거절할 수 없습니다. 다만 임대인도 임차인이 임차인으로서의 의무를 다하지 않거나 합의한 상황에 있어서는 거절이 가능합니다. 이 케이스는 별도 포스팅으로 확인하겠습니다. 또한 이 갱신도 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있기 때문에 최초 계약일을 기준으로 10년 간은 임차 부동산을 사용할 수 있다는 의미입니다. 마지막 제3항의 내용은 최초 계약이 2년이라면 갱신 될 때 마찬가지로 2년 재계약을 한 것으로 본다는 것입니다. 갱신 시 차임 증액 청구가 가능한데, 차임의 증액은 5% 초과할 수 없습니다.

<상가임대차보호법 제10조 묵시적 갱신>

• 제4항 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
• 제5항 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

예를 들어 최초 2년 계약을 했을 경우, 계약 만료 6개월 ~ 1개월을 앞둔 시점에 임차인과 임대인 양 당사자가 의사표시 없이 계약이 연장된 경우 이전 계약 내용과 동일하게 계약이 연장되었다고 볼 수 있고 위 예시에서 밝힌 바와 같이 보증금 2000만, 월차임 80만원으로 유지됩니다.

묵시적으로 갱신 된 경우 임차인은 언제든 계약 해지 통보가 가능하고 이 효력은 3개월 뒤에 발생하기 때문에 임차인은 최초 계약 내용대로 원상회복하여 임대인에게 부동산을 반환하고 임대인은 임차인에게 보증금을 반환합니다. 임대인은 묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든 퇴실 할 수 있다는 상황을 고려하여 보증금을 반환할 준비를 해야 합니다.

상가임대차보호법 환산보증금 초과한다면?

환산보증금 기준은 지역별로 다릅니다. 지역별 환산보증금 기준을 초과할 경우 상가임대차보호법의 대상이 아닙니다. 다만 10년 계약갱신요구권은 예외적으로 보장이 됩니다. 환산보증금 기준을 초과하는 고액 임차인의 경우에도 상가 임대차 보호법 10년의 보장은 가능합니다. 다만 민법의 영역에 들어가기 때문에 기간의 정함이 없는 경우나 묵시적 갱신 상태일 때 임대인과 임차인 모두 계약을 해지가 가능하기 때문에 임차인은 반드시 갱신 계약을 하면서 기간을 정확히 해두어야 합니다. 상가임대차보호법과 민법의 영역에서 가장 큰 차이는 임차인만 해지 권한이 있느냐, 아니면 양측이 모두 권한이 있느냐 입니다. 고액 임차의 경우 이 부분에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

상가임대차보호법 제2조 (적용범위)
제3항 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

상가 임대차 보호법 10년 5년 구분

상가임대차보호법에서 2018년 10월 16일은 매우 중요한 날짜입니다. 이 날짜를 기준으로 상가 임대차 보호법 10년 보장과 5년 보장이 나뉘어지기 때문입니다. 2018년 10월 16일 법이 개정되기 전에 세입자는 계약갱신요구에 따른 최대 계약기간은 5년이었습니다.

법이 개정되면서 기존 5년의 최대 계약기간이 10년으로 연장되어 세입자가 더욱 안정적으로 장사를 할 수 있는 환경이 마련되었습니다. 자영업의 경우 2년 이내 폐업할 가능성이 높지만 3년차를 넘어가면 자리를 잡아갈 가능성이 더 높습니다. 이제 막 자리를 잡아가는 단계에서 5년만 운영이 가능한 상황은 세입자 입장에서는 불안할 수 밖에 없습니다. 또한 5년 뒤에는 5% 인상 제한이 사라지기 때문에 임대인은 더 높은 임대료를 요구할 가능성이 높아 점포를 포기해야 할 수 도 있습니다. 이러한 임차인의 불안한 지위를 안정화할 수 있게 한 것이 상가 임대차 보호법 10년 보장 법 개정인 것입니다.

상가임대차보호법 제10조 제2항
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

상가 임대차 보호법 10년 적용 기준 시점

상가 임대차 보호법 10년 적용 3가지 비교

부칙 <법률 제15791호, 2018. 10. 16.>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제20조부터 제22조까지의 개정 규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조 제2항의 개정 규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신 되는 임대차부터 적용한다.

1. 법 개정 시행일 (2018년 10월 16일) 이후 신규 체결 계약 -> 10년 적용
2. 법 개정 시행일 (2018년 10월 16일) 이전 이미 5년 완성 -> 5년 적용
3. 법 개정 시행일 (2018년 10월 16일) 이전 계약 체결 + 5년 미도래 -> 10년 적용

위 1번의 경우 2018년 10월 16일 이후 발생하는 신규계약은 논쟁의 여지 없이 10년이 적용된다고 할 수 있습니다. 또한 위에서 설명드린 바와 같이 환산보증금이 지역별 초과된 기준에 대해서도 10년 규정은 적용되기 때문에 혼란이 전혀 없다고 할 수 있습니다. 임대차 계약이 2018년 10월 16일 이후 이루어졌다면 상가 임대차 보호법 10년 적용이 된다고 생각하시면 됩니다.

2번의 경우 2018년 10월 16일 이전에 발생한 계약 중 이미 5년의 기간이 만료가 된 케이스를 말합니다. 예를 들어 2012년 5월 5일에 임대차 계약을 맺은 경우, 2017년 5월 4일에 5년 보장 기간은 모두 끝난 상황입니다. 그 이후로 임대인과 묵시적 갱신 또는 재계약의 형태로 계속 장사를 하여 2019년 3월 1일이 되었습니다. 임차인은 묵시적 갱신 또는 재계약을 염두에 두고 있었는데 임대인이 가게를 비워 달라는 요청을 하게 됩니다. 아니면 임대료를 주변 시세 맞게 대폭 인상해 달라는 요구를 합니다. 이 경우 임차인은 계약갱신요구권을 사용할 수 없습니다. 이미 2018년 10월 16일 법 개정 이전에 5년의 보장 기간이 모두 채워졌기 때문입니다.

3번의 경우 가장 혼란스럽지만 법 조항을 자세히 읽어보면 매우 단순한 결론을 내릴 수 있습니다. 부칙 제2조에 “최초로 체결되거나 갱신되는 임대차”라는 문구가 있습니다. 최초 체결은 아니기 때문에 갱신에 대한 부분을 이해하면 됩니다. 2018년 10월 16일에 계약이 존속 중인 상태에서 이후로 갱신이 된 이력이 있다면 10년 적용이 된다는 것입니다. 갱신의 형태는 묵시적이든, 재계약이든, 계약갱신 청구든 구분하지 않기 때문에 방법은 관계 없습니다.

사례로 이해하면 더욱 쉽습니다. 2015년 5월 5일, 2년 임대차 계약 후 2017년 5월 계약갱신으로 2년 연장 계약, 2019년 5월 묵시적 계약 갱신으로 1년 연장을 완료했습니다. 여기서 2019년 5월 묵시적 갱신이라는 사건은 2018년 10월 16일 이후에 갱신된 것이기 때문에 상가 임대차 보호법 10년 보장 조건에 부합합니다. 즉, 현재 임차인은 최초 계약일인 2015년 5월 ~ 2025년 5월까지 계약을 갱신하여 임대차를 유지할 수 있습니다.

상가 임대차 보호법 10년 판례

상가 임대차 보호법 10년에 대하여 가장 애매한 영역인 2018년 10월 16일 이전에 체결된 계약에 관한 대표적인 판례를 소개해드립니다. 이 판례를 통해 그 동안 애매한 사건들이 깔끔하게 정리되는 기준점이 되었습니다. 2020다2341017 판결

사건 개요

• 2012년 7월 20일 최초 상가임대차 계약 체결 연차임 250만원
• 2012년 8월 28일 사업장등록을 마친 후 참기름 제조업을 시작
• 2014년 7월 31일 5년 계약기간으로 2019년 7월30일까지 임대차 계약 체결 연차임 300만원으로 증액
• 2019년 4월 6일 계약 만료를 약 3개월 여 앞둔 시점에 임대인은 갱신의사가 없음을 임차인에게 통보
• 2019년 4월 6일 임대인의 갱신거절 통보에 임차인은 10년 임차를 주장하며 3년 계약 연장을 요구
• 임대인은 이를 거절하여 임차인이 소송을 진행
• 대법원 판결 – 10년 소급 적용 불가 (기존 존속 기간을 끝으로 임대차 종료)

판시 결과

상가 건물의 임대인인 갑이 임차인인 을과 합의에 따라 총 7년 연장된 임대차 기간이 만료되기 3개월 전 갱신 의사가 없음을 통보하였습니다. 이에 을이 갱신을 요구한 사안에서 본 임대차 계약은 개정된 상가 임대차보호법 시행 이후 기간 만료로 종료되어 갱신이 되지 않았기 때문에 을의 10년 임대차 갱신 요구를 받아들일 수 없다고 판단하였습니다. 이로서 1심, 2심에 이어 대법원까지 이어온 소송은 최종적으로 임차인의 10년 보장이 아닌 기존 5년 기간이 이미 도래했다는 판단을 내리게 되었습니다.

확인 가능한 결론

1. 현재 존속하는 계약이라도 법 개정 이전에 이미 5년이 채워진 상태라면 현재 계약 만료시 연장은 불가능하다.
2. 증액을 통한 재계약이 이루어지더라도 최초 계약 시점에는 변화가 없다. 재계약시 임대료 증액이 있는 경우 새로운 계약이라고 본다는 일부 의견이 부정 된다는 것이 판례 속의 사건 개요를 통해 정리되었다고 할 수 있습니다.

소급 적용이 가능하기 위한 조건

임차인이 10년 계약갱신을 요구하기 위해서는 2018년 10월 16일 이후 신규 체결된 계약 또는 갱신된 계약이어야 합니다. 신규 체결된 계약의 경우 논쟁의 여지가 없습니다. 다만 갱신된 계약의 경우 주로 2018년 10월 16일 당시 존속 중인 계약일 가능성이 높습니다. 그 이후 체결된 갱신이 있을 경우 10년이 보장된다는 것입니다.

1. 최초계약일부터 2018년 10월 16일까지 어느정도 시간이 지났는지 확인할 것
2. 위 1번의 기간이 5년이 채 되지 않았다면 10년 갱신이 가능한 상황
3. 위 1번의 기간이 이미 5년이 넘었다면, 앞으로 도래하는 만기 시 계약 갱신 청구권 사용은 불가

만약 임대인이 별도의 의사표시가 없을 시 묵시적으로 계약이 연장되는 것은 가능, 임대인과 합의를 통해 연장하는 상황도 가능합니다. 다만 임대인이 갱신을 거절하는 상황에 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 권리만 사라지는 상황입니다.

상가 임대차 보호법 10년 5% 인상 제한

상가임대차보호법에서 10년의 범위 내에서 임차인은 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 계약 갱신을 요구할 때 임대인은 증액 청구가 가능한데 해당 증액은 환산 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다.

임차인은 10년의 임차 기간 동안 계약의 연장을 요구할 수 있고 임대인은 이 기간 동안 임차인의 계약 연장 요구에 5%를 초과하지 않는 범위 내에서 임대료 증액을 요구할 수 있다고 할 수 있습니다. 1년 이내에는 다시 증액할 수 없기 때문에 적어도 1년이 경과한 후에 증액을 요구할 수 있습니다. 통상 최초 계약기간 중 증액을 요구하는 경우는 실무 상 거의 찾아보기 어렵습니다. 사전에 약정을 하여 해당 약정에 따라 증액을 할 수 있으나, 최초 계약 기간이 장기 계약이 아닌 이상 2년 계약 기준, 기간 내 증액은 거의 이루어지지 않습니다.

예를 들어 최초 계약 기간이 2년이라면 계약 갱신 청구에 따라 연장되는 계약 기간도 이전 임대차와 동일한 2년이 됩니다. 즉 최초 2년을 제외한 나머지 8년에 대하여 2년마다 총 4번의 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다. 총 4번이 계약 갱신이 이루어지는 동안에 5% 인상 요구가 있을 수 있습니다. 다만 5% 증액은 임대인 측의 요구사항일 뿐 합의가 되어야 합니다. 증액을 요구하는 자가 그에 합당한 증빙 자료를 제시해야 합니다.

상가임대차보호법
제10조(계약 갱신 요구 등)
③ 갱신 되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약 된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

상가임대차보호법 시행령
제4조(차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

상가 임대차 보호법 10년 5% 인상 제한

상가 임대차 보호법 10년 연장 기간 동안 권리금 회수 기회를 보장받을 수 있습니다. 법 조항을 먼저 살펴보면 아래와 같습니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가 건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가 건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

만약 임차인이 계약 갱신을 거절할만한 사유가 발생 시켜 계약 갱신이 불가 할 경우, 임대인은 임차인의 계약 갱신은 물론 권리금 보호 기회를 보장할 필요가 없습니다. 신규 임차인을 주선하더라도 계약을 거부할 수 있습니다. 하지만 여기서 구분해서 이해해야 할 것은 갱신 거절 사유가 아닌 보장 기간이 만료되어 더 이상 계약 갱신 청구권이 남아있지 않은 세입자의 권리금 보호는 가능하다는 것입니다. 계약갱신청구권은 없지만 존속 기간 동안에 신규 임차인을 주선할 경우 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호 의무를 부담해야 합니다.

즉 정리하자면 상가 임대차 보호법 제10조에서 보장하는 기간이 5년이든, 10년이든 해당 기간을 초과한 경우, 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있지만, 임차인의 권리금 보호 의무를 부담해야 하기에 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결에 응해야 합니다. 판례 (2018다252441, 252458 판결)

상가 임대차 보호법 10년 갱신 방법

상가 임대차 보호법 10년 묵시적갱신

상가 임대차 계약의 만료 시점으로부터 1개월~6개월 사이에 임차인과 임대인 양 당사자가 별도의 의사표시가 없었다면 묵시적으로 갱신된 것으로 봅니다. 묵시적으로 갱신된 조건은 별도로 기간을 정하지 않았기 때문에 최초 계약이 2년이더라도 1년이 갱신된 것으로 봅니다. 그리고 계약 조건은 최초 계약과 동일합니다. 임대료에 대한 증액, 감액 없이 현재 상태를 그대로 유지한다고 이해하면 됩니다.

묵시적 갱신의 경우 상가 임대차 보호법 10년 제한이 없습니다. 양측이 묵시적으로 유지한다면 10년, 20년 계속하여 임대차를 유지할 수 있습니다. 다만 이미 묵시적 갱신으로 10년이 초과한 상태라면 다음 만료 시점에 임대인의 갱신 거절을 거부할 수는 없습니다. 물가 상승률이나 부동산 가격 상승으로 10년이 초과한 임대차의 경우 임대인이 묵시적으로 계약을 유지하는 경우는 그리 많지 않습니다. 10년을 넘어 더 오랜 시간 부동산을 임차하고자 할 경우 사전에 임대인과 협의를 통해 풀어나가는 방법이 가장 좋다고 할 수 있습니다.

묵시적 갱신 상태에서는 계약의 해지가 가능한데, 두 가지 경우로 나누어 생각할 수 있습니다.

(1) 상가임대차보호법 (환산보증금 미초과)
묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든 해지 통보를 할 수 있고 3개월 뒤에 효력이 발생합니다. 즉, 3개월 뒤에 임차인은 목적 부동산을 원상회복하여 임대인에게 반환하고 임대인은 임차인의 보증금을 반환하도록 합니다. (동시 이행) 만약 임대인이 보증금을 미반환할 경우 임차권 등기 명령 및 지급 명령, 소송으로 이어질 수 있습니다.

(2) 민법 (환산보증금 초과)
지역별 환산 보증금을 초과한 경우 상가 임대차 보호법이 아닌 민법에 적용을 받습니다. 민법의 경우 기간을 정함이 없는 묵시적 갱신 상태에서 임차인과 임대인 누구든 계약의 해지를 요구할 수 있습니다. 임차인이 해지를 원할 경우 1개월 뒤 효력 발생, 임대인이 해지를 통보할 경우 6개월 뒤 효력 발생합니다. 이 경우 임차인은 임대인의 퇴거 요청이 있을 시 6개월 뒤 퇴거 해야 하기 때문에 본인의 영업권과 임대차를 보호하고자 만료 기간 전 기간을 정한 갱신 계약을 하시는 것이 좋습니다.

언제든 퇴실을 해도 문제가 없는 경우에는 묵시적갱신을 해도 무방하기는 통상 이러한 고액 임차의 경우 시설 투자가 큰 경우가 많아 큰 낭패를 볼 수 있으니 대비하는 것이 좋습니다.

상가 임대차 보호법 10년 계약 갱신 요구권

2018년 10월 16일을 기준으로 계약갱신요구권을 이용할 수 있는 경우는 2가지로 정리할 수 있습니다.

1. 신규 : 2018년 10월 16일 이후에 체결된 최초의 임대차 계약 (환산보증금 무관)
2. 갱신 : 2018년 10월 16일 이전에 체결된 계약 계약이지만 법 개정 시점 기준으로 5년이 경과 되지 않은 존속 중인 계약
3. 불가 : 현재 존속중인 계약이기는 하지만 2018년 10월 16일 이전에 이미 5년이 경과한 계약은 향후 존속 계약 만료 시 갱신요구권 사용 불가

계약 갱신 요구권을 10년간 보장 받는 것 만큼이나 중요한 것이 임대료 상승을 제한할 수 있다는 것입니다. 5% 제한이 있기 때문에 지나치게 높은 수준의 임대료 인상은 피할 수 있어 임차인은 임대료 부담을 덜 수 있습니다.

상가 임대차 보호법 10년 재계약 (합의갱신)

흔히 많이 헷갈려 하시는 부분중에 하나가 최초 임대차 계약기간이 만료된 후 재계약을 맺었을 때 10년 보장의 기준점이 변화 하느냐입니다. 재계약을 통해 계약의 내용이 변경되었으니 해당 재계약 시점을 10년 보장의 새로운 시작점이라고 생각하시는 분들이 있습니다. 동일한 임대인과 임차인이라면 최초에 계약한 시점을 기준으로 삼습니다. 10년의 기간 동안에 묵시적 갱신, 계약갱신청구, 재계약이 번갈아 발생하더라도, 결국 최초 계약 시점으로부터 보장되는 기간 10년 (구법에서의 5년)이라고 정리할 수 있습니다. 갱신의 방법이 중요한 것이 아니라 최초의 시점은 그대로 유지된다는 사실이 중요합니다.

Q 임차 기간 중 임대인이 바뀌었습니다. 바뀐 임대인과 새롭게 10년 보장인가요?

소유권이 변동이 있을 시 신규 임대인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 10년 중 5년 정도 임대차 기간이 소요된 상태에서 임대인이 바뀌었다면, 기존 계약 내용 그대로 나머지 5년 동안에 계약을 갱신하며 영업을 할 수 있습니다.

Q 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺으면 그전 임차인이 10년 기간 중 남은 기간을 승계하나요?

임차인이 바뀌는 경우는 임대인이 바뀌는 것과 완전히 다르다고 할 수 있습니다. 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺게 되면 새로운 임차인은 해당 시점부터 상가 임대차 보호법 10년을 영업할 수 있습니다. 먄약 기존 임차인이 5년 영업을 했다면 신규 임차인이 남은 5년을 영업하는 것이 아닙니다. 새로운 임차인은 새로운 10년의 계약 갱신 요구권을 사용할 수 있는 것입니다. 단순히 생각해보면 9년 영업한 임차인이 신규 임차인을 유치하는데 1년만 영업이 가능한 상황이라면 이 점포를 선택할 임차인은 없을 것입니다.

상가 임차인이 점포 임대를 부동산에 의뢰하게 되면 부동산에서 가장 먼저 체크하는 것 중에 하나가 임대료의 변동 여부입니다. 임대인은 새로운 임차인과는 새로운 계약 조건으로 계약이 가능하기 때문에 주변 시세를 반영하여 새로운 임대 조건을 제시할 가능성이 높습니다. 즉, 현재 임대료 수준이 그대로 유지 되지 않을 수 있기 때문에 사전에 계약 가능한 금액을 정확히 파악해야 합니다.
혹여 기존 임대료 수준으로 계약할 사람이 나타났는데, 임대인이 거부할 경우 곤란한 상황이 될 수 있기 때문입니다. 임대인 입장에서는 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺을 시 10년 간 5% 인상 제한이 생기기 때문에, 새로운 계약 조건을 잘 설정할 필요가 있습니다.

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