상가를 임대차 하는데 있어 상가 임대차 보호법 환산 보증금의 개념은 반드시 이해해야 할 부분입니다. 환산 보증금은 금액과 지역에 따라 다른 효력이 생깁니다. 또한 중개 수수료(중개보수)를 계산함에 있어 기준점이 됩니다. 또한 임대료 상승 시 환산 보증금을 기준으로 계산하게 됩니다.
이번 포스팅을 통해 상가 임대차 보호법 환산 보증금을 구하는 방법을 알아보고 임대인과 임차인 입장에서 주의해야 할 부분에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 상가 임차 시 대항력과 관련된 우선변제권, 최우선 변제권에 대하여 구체적으로 이해해보도록 하겠습니다. 그대로 쭉 읽고 따라오시면 생각보다 어려운 내용은 없기 때문에 부담 없이 읽어 내려가시면 완벽하게 이해하실 수 있습니다.
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- 상가 임대차 보호법 환산 보증금 계산하기
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- 상가 임대차 보호법 VS 민법 비교 (환산 보증금)
상가 임대차 보호법 이해하기
특별법으로서의 상가 임대차 보호법
상가임대차보호법은 임대차에 관한 민법의 특별법이라고 할 수 있습니다. 상가 임대차에 있어서 민법보다는 상가 임대차 보호법이 우선적으로 적용됩니다. 다만 상가 임대차 보호법 환산 보증금 초과인 경우 일부 예외를 제외하고 민법의 적용을 받게 됩니다. 상가임대차보호법과 민법의 효력에서 큰 차이를 보이기 때문에, 상가 임대차 보호법 환산 보증금을 초과하는 고액 임차인의 경우 정확한 지식을 갖춰야 향후 발생할 수 있는 손해에 대처할 수 있습니다.
임차인에게 유리한 상가 임대차 보호법
상가임대차보호법은 임차인에게 유리한 편면적 강행 규정입니다. 여기서 말하는 편면적 강행규정이란 계약 당사자 중 일방에게만 강행규정이 적용되는 것을 말합니다. 따라서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없기 때문에 별도 특약으로 약정하더라도 임차인에게 불리하다고 판단되는 조항은 분쟁이 될 경우 임차인에게 유리하게 해석될 가능성이 매우 높습니다.
제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
상가 임대차 보호법 적용 대상
사업자등록이 가능한 상가 건물
상가임대차보호법의 해당 부동산이 사업자등록이 될 경우 적용됩니다. 해당 부동산의 주된 부분은 영업용으로 사용하는 경우에도 적용될 수 있습니다. 여기서도 환산보증금을 초과하는 임대차에 대하여는 상가임대차보호법이 적용되지 않습니다. 다만, 상가 임대차 보호법에서 판단하는 상가 건물의 판단은 건물의 위치나 구조, 용도, 실질적 이용 상황을 고려하여 종합적 판단으로 결정합니다.
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
Q 미등기 전세인 경우의 상가임대차는 상가임대차 보호대상인가?
A 상가임대차보호법으로 보호받는 부동산의 경우 미등기 상태이더라도 임차인이 해당 임차목적물에 사업자등록을 하고 인도 받은 상태라면 그 다음날부터 대항력을 갖게 됩니다. 또한 사업자등록증 상 확정일자를 관한 세무서를 통해 받는다면 해당 임차목적물이 경매나 공매를 통해 낙찰 될 시, 후순위권리자 및 그 외의 채권자들보다 우선하여 보증금 변제가 가능합니다.
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.
제5조(보증금의회수)
② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
상가 임대차 보호법이 적용되지 않는 예
- 사업자등록을 할 수 없는 동창회, 종교단체, 자선단체 사무실
- 어린이집은 사업자등록이 불가한 비영리법인이기 때문에 상가임대차 보호법 대상 X
- 일시사용이 명백한 단기임대차에도 적용되지 않습니다.
제16조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
(환산보증금 초과 고액 임대차에도 적용되지 않습니다.)
제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.> (제3조 대항력, 제10조제1항~3항 계약갱신요구, 제10조의2부터 제10조의9까지 권리금회수기회, 제11조의2 감염법 폐업으로 인한 임차인은 해지권, 제19조 표준계약서)
환산보증금 기준 확인
상가임대차보호법은 지역별로 일정 보증금 이하의 상가 건물 임대차에만 적용됩니다. 지역별로 세분화되어 있기 때문에 해당 임차목적물이 소재한 지역의 기준에 맞춰서 상가임대차보호법 대상인지 확인이 필요합니다.
- 서울특별시 : 9억원 이하
- 부산광역시 및 과밀억제권역(서울시 제외) : 6억 9000만 이하
- 광역시 : 5억 4000만 이하
(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 - 그 밖의 지역 : 3억 7000만원 이하
* 과밀억제권역에 해당되는 지역
인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다.
상가 임대차 보호법 환산 보증금 계산하기
상가 임대차 보호법 환산 보증금 계산식
월임차료 X 100 + 임대보증금 = 환산보증금
상가 임대차 보호법 환산 보증금을 구하는 공식은 생각보다 아주 간단합니다. 월 임대료에 100을 곱하고 보증금을 더하면 환산보증금액을 산출할 수 있습니다. 여기서 주의할 점은 상가 임대차 보호법 환산보증금을 계산함에 있어서 월세의 부가세와 관리는 포함되지 않기 때문에 구분하여 계산해야 합니다.
| 예시 |
보증금 2000만, 월임차료 80만 월임차료 80만 x 100 + 보증금 2000만 = 1억원 |
환산보증금과 중개보수
흔히 부동산을 통한 상가임대차계약이 이루어졌을 때 부동산에 지급하는 수수료를 부동산중개수수료, 중개수수료 등으로 표현합니다. 정확한 표현은 중개보수인데, 상가 임대차 보호법 환산 보증금을 기준으로 해당 요율 이내로 지급함을 원칙으로 하고 있습니다. 상가 임대차 중개보수는 환산보증금의 0.9% 이내로 정해져 있습니다. 0.9% 요율 이내에서 양측의 합의를 통해 중개 보수를 책정합니다
| 예시 |
보증금 2000만, 월임차료 80만원 월임차료 80만 x 100 + 보증금 2000만 = 1억원 중개보수 = 1억원 x 0.9% = 90만원 (최대중개보수) * 공인중개사법에 따라 한도를 초과한 중개보수는 수수가 금지되어 있습니다. |
환산보증금 초과시 보증금 보호 방법
환산보증금 초과하는 임차인은 소액 임차인도 아니고 확정 일자를 부여 받을 수 없기 때문에 경매가 진행되더라도 최우선 변제권과 확정일자부우선변제권으로 매각 대금에서 우선하여 배당이 불가능합니다. 따라서 전세권 등기를 통해 보증금을 보호 받아야 합니다. 전세권 설정에 있어서 임대인의 동의가 필요하기 때문에 계약 시 특약으로 전세권 설정 관련 특약을 설정하는 것이 필요합니다.
특약 문구 예시 ) 임대인은 임차인의 전세권 설정에 동의하고 전세권 설정에 필요한 서류 제공에 협조하기로 한다.
갱신계약 대처 (임대인 입장 VS 임차인 입장)
임대인입장
임대인 입장에서 상가임대차보호법의 적용을 받는 경우 묵시적 갱신보다는 갱신 시 별도의 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 묵시적으로 갱신될 경우 상가 임차인이 언제든 계약해지를 통보할 경우 3개월 뒤에 임대료를 반환해야 하기 때문입니다. 만약 현재 소유한 상가건물이 인기가 높아 언제든 후속임차인을 구하기 쉬운 경우는 크게 문제가 되지 않습니다. 다만, 현재 신규 임차인을 구하기 어려운 시기인 경우 현재 임차인을 계약 기간동안에는 최대한 유지하는 것이 좋습니다. 계약 만료일이 다가오면 만료 전 6개월~1개월 사이에 임차인에게 갱신 의사를 묻고 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다.
결론 : 상가임대차보호법 대상인 경우 임대인은 갱신계약서를 쓰는 것이 유리하다!
여기서 환산 보증금 초과 고액 임차에 대해서도 고려해 봐야 합니다. 임대인 입장에서 묵시적 갱신이 될 경우 임차인은 계약 해지 통보 후 1개월 뒤 퇴실이 가능합니다. (상가임대차보호법은 3개월) 고액 임차인이기 때문에 보증금 수준도 높을 가능성이 크기 때문에 1달 내에 갑자기 큰 돈을 준비하는 것이 쉽지 않을 수 있습니다. 그렇기 때문에 임대인은 사전에 계약 갱신 여부를 확인하고 계약서를 미리 작성해두는 것이 필요합니다. 그래야 최소한 계약 기간 만큼은 보증금에 대한 자금 유동성을 확보할 수 있기 때문입니다.
결론 : 초과 환산보증금의 경우 임대인은 갱신계약서를 쓰는 것이 유리하다!
임차인 입장
코로나와 같이 특수한 상황 외에 상가 건물 임대차에서 감액 계약이 이루어지는 경우는 그리 많지 않습니다. 임차인 입장에서는 최초 계약할 당시 임대료 수준을 그대로 유지하는 것이 최선의 시나리오라고 볼 수 있습니다. 그리고 계약 기간을 준수하기 보다는 중도 퇴실이 가능한 선택지를 만들어 놓는 것이 필요합니다. 즉, 최대한 묵시적으로 갱신될 수 있는 상황으로 끌고 가는 것이 임차인에게는 가장 유리하다고 할 수 있습니다. 묵시적으로 갱신될 경우 퇴실 의사를 밝히고 3개월 뒤에 임대료를 반환받고 퇴실을 할 수 있습니다. 또한 중개보수도 임대인에게 전가되기 때문에 임차인은 원상회복의 의무만 다하고 퇴실을 할 수 있습니다.
결론 : 상가임대차보호법 대상인 경우 임차인은 묵시적 갱신이 유리하다!
여기서 환산보증금 초과 임차에 대해서는 생각해봐야 합니다. 환산보증금 초과 임차인은 묵시적 갱신 상태에서는 임대인도 계약해지 권한을 가지고 있기 때문에 영업장에서 원치 않게 퇴거해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다. 앞으로 영업을 오래할 계획을 가지고 있다면 계약 만료 전 기간정함이 있는 임대차로 갱신계약을 반드시 해야 합니다.
결론 : 초과 환산보증금의 경우 임차인은 갱신계약서를 쓰는 것이 유리하다!
상가 임대차 보호법 VS 민법 비교 (환산 보증금)
묵시적 갱신
| 상가 임대차 보호법 환산 보증금 이내 | 민법 (환산보증금 초과) |
|---|---|
| 임대차 계약 만료 6개월 전~ 1개월 전까지 계약 해지나 조건 변경에 대한 통지가 없을 경우 묵시적으로 갱신 됩니다. 묵시적 갱신상태에서 임차인은 언제든 해지 통보를 할 수 있고 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하기 때문에 보증금을 반환 받고 퇴실 할 수 있습니다. | 임차인이 계약 기간이 만료된 후 계속 사용 수익하는 경우, 임대인도 별도로 이의제기하지 않을 시 이전과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 다만 기간을 정함이 없는 계약의 연장이기 때문에 임대인과 임차인 모두 해지 통보를 할 수 있습니다. |
| 임차인만 해지 통보 가능 3개월 뒤 효력 | 임대인 해지 통보 후 6개월 뒤 효력 발생 임차인 해지 통보 후 1개월 뒤 효력 발생 |
임대료 인상 제한
| 상가 임대차 보호법 환산 보증금 이내 | 민법 (환산보증금 초과) |
|---|---|
| 차임 증액 범위의 제한이 있습니다. 100분의 5 금액을 초과하지 못하는데, 5% 제한이라고 볼 수 있습니다. 최초 임대차 계약 또는 증액이 있은 후로 1년 이내에는 증액을 할 수 없습니다. | 월 차임과 보증금의 인상에 제한이 없습니다. 증액 청구 시 5% 제한을 받지 않기 때문에 이를 초과하는 계약도 가능합니다. |
| 5% 증액 제한 | 제한 없음 |
임차권 등기 명령
| 상가 임대차 보호법 환산 보증금 이내 | 민법 (환산보증금 초과) |
|---|---|
| 계약이 종료되어 보증금을 반환 받아야 함에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한다면, 임차권 등기를 신청할 수 있습니다. | 환산보증금을 초과하는 임차인은 임차권 등기명령에 의한 임차권 등기를 할 수 없습니다. |
| 가능 | 불가 |
임차권등기를 마치면 임차인은 임대인 및 제3자에 대해 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다. 사업자등록이 되어 있어야 대항력이 유지 되기 때문에 임차권등기가 완벽히 경료된 것을 확인한 후 사업자를 말소해야 합니다. 임차권등기 신청 단계에서 사전에 사업자등록을 말소할 경우 대항력을 상실할 수도 있습니다.
계약의 존속 기간
| 상가 임대차 보호법 환산 보증금 이내 | 민법 (환산보증금 초과) |
|---|---|
| 기간을 정함이 있다면 해당 약정을 따릅니다. 만약 기간을 정하지 않았거나 1년 미만인 경우 1년으로 봅니다. 임차인이은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. | 환산보증금을 초과하는 임차인은 약정한 기간만을 보호받을 수 있습니다. 만약 약정한 기간이 없을 경우 계약의 해지가 양 당사자 모두에게 권한이 있기 때문에 상가에 투자한 비용에 대한 불가피한 손해가 발생할 수 있습니다. |
| 약정에 따르거나 1년 | 약정한 기간만 보호 |
우선변제권과 최우선변제
| 상가 임대차 보호법 환산 보증금 이내 | 민법 (환산보증금 초과) |
|---|---|
| 사업자등록을 통해 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매를 통해 발생한 환가대금에서 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다. 최우선 변제의 경우 해당 금액에 충족될 경우 해당 사항이 있습니다. | 환산보증금을 초과하는 임차인은 확정일자를 부여받을 수 없기 때문에 매각 대금에서 우선하여 배당받을 수 없습니다. 소액 임차인이 아닌 고액 임차료로 통상 환산보증금 초과 임차인은 소액 임차인에 해당 하지 않습니다. |
| 우선변제권과 최우선변제(조건부) 가능 | 불가 |
우선변제권과 최우선변제권의 차이점
우선변제권 : 경매를 통해 매각될 경우 임차인의 ‘우선변제권’은 다른 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 우선변제권은 후순위 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리는 가지고 있지만 선순위 권리자보다는 우선하여 변제받을 수 없다는 것을 말합니다.
최우선변제권 : 경매 절차에서 임차인의 보증금 중 일정금액을 다른 담보물권자들보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.즉, 임차인보다 먼저 설정된 근저당권이 있더라도 법으로 정해 놓은 일정한 최우선변제금액만큼은 선순위근저당들보다 먼저 배당해준다고 보시면 됩니다. 최우선변제의 경우 사업자등록을 해야 최우선변제권리를 얻습니다. 다만 확정일자는 최우선변제와는 관련이 없습니다. 확정일자 없이도 최우선변제를 받는데 지장은 없습니다. 우선변제권을 사용하기 위해서는 사업자등록과 확정일자 모두 필요합니다.
- 서울특별시 : 6천500만원 이하
- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 5천500만원 이하
- 광역시 : 3천800만원 이하
(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 - 그 밖의 지역 : 3천만원 이하
전대차 계약
| 상가 임대차 보호법 환산 보증금 이내 | 민법 (환산보증금 초과) |
|---|---|
| 임대인 동의하에 임차인이 맺은 전대차 계약에도 상가 임대차 보호법이 적용됩니다. 단, 권리금의 회수 기회는 보호 받을 수 없는 점 꼭 주의해야 합니다. | 환산보증금을 초과하는 임차인은 전대차에 관한 규정이 적용되지 않기 때문에 전차인은 보호 받을 수 없습니다. |
| 상가 임대차 보호법 적용, 권리금 회수 불가 | 불가 |
대항력
| 상가 임대차 보호법 환산 보증금 이내 | 민법 (환산보증금 초과) |
|---|---|
| 건물의 인도 + 사업자등록의 대항요건을 갖추면 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생 | 2015년 5월 13일 이후 최초로 계약을 체결하거나 갱신된 임대차의 경우, 건물의 인도+사업자등록을 하면 그다음 날부터 대항력이 발생 |
| 임차목적물의 인도 및 사업자등록 | 임차목적물의 인도 및 사업자등록 |
대항력의 부여
상가 건물의 인도 및 사업자등록 신청 : 상가 건물 임대차는 등기를 하지 않더라도 임차 목적물을 인도 받고 사업자 등록 신청을 할 경우 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력을 주장할 수 있습니다.
임차인의 지위
위에서 설명 드린 대항력을 갖춘 임차인은 해당 임차 목적물이 매매나 경매로 소유주가 변경되더라도 임차인으로서의 지위를 그대로 인정받을 수 있습니다. 소유주가 변경되더라도 기존 계약 조건과 기간이 유지되기 때문에 동일한 조건으로 사용 수익이 가능하고 보증금 반환이 이루어질 때까지 해당 임차 목적물을 점유할 수 있습니다.
제9조(임대차기간 등) ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
계약 갱신 요구권
환산보증금의 초과 여부와 관계 없이 계약 갱신 요구권은 10년 간 활용 할 수 있습니다. 2018년 10월 16일 이후 체결한 계약이나 갱신된 계약은 개정 전 5년에서 10년으로 연장된 조건으로 갱신할 수 있습니다.
기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 상가임대차계약은 그 기간을 1년으로 봅니다. 즉, 임차인은 1년을 주장할 수 있도 있고 약정한 1년 미만의 기간을 주장할 수 있습니다.
제9조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
임대차기간이 10년을 초과하지 않는 이상 임차인은 계약이 만료되기 1~6개월 전까지 계약의 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
권리금 회수 기회 보호
임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다. 상가 임대차 보호법 환산 보증금 이내는 물론 초과하는 임차인 또한 권리금 회수 기회를 보호 받습니다. 계약갱신청구권이 더 이상 존재하지 않아 남은 존속 기간만 채우고 퇴실을 해야 하는 임차인의 경우에도, 권리금 회수 기회는 보호 받습니다.
차임 연체에 따른 계약 해지
임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우 임대인은 임차인의 의사와 관계 없이 계약을 해지 할 수 있습니다. 상가 임대차 보호법 환산 보증금을 초과하는 임차인 또한 3기 이상 차임을 연체한 경우 계약을 해지 당할 수 있습니다. 여기서 말하는 3기 차임은 월차임의 3기분에 해당하는 금액입니다. 예를 들어 50만원이 월차임인 경우 연체 누적 금액이 150만원이라고 할 수 있습니다. 150만원이 누적된 상태라면 임대인은 계약 해지를 할 수 있고 만약 임차인이 150만원을 모두 상환한다고 하여도 임대인은 계약 해지가 가능합니다. 판례에서 해석하기로는 이미 연체금액이 3기를 초과한 것만으로도 임대인과 임차인의 신뢰가 무너진 것이라고 보고 있습니다.
월 차임 전환 산정률 제한
| 상가 임대차 보호법 환산 보증금 이내 | 민법 (환산보증금 초과) |
|---|---|
| 산정률의 제한이 있습니다. | 산정률의 제한이 없습니다. |
| 12% (2023년 7월 기준) | 제한 없음 |
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13.>
1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
(연 1할2푼 = 연12%)
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
(한국은행 기준금리 연 3.5%, 3.5% x 4.5배 = 연 15.75%)
| 예시 |
보증금 1억원 월세 300만원 임대차 계약 임차인 사정으로 보증금을 1000만원 감액하고 이를 월세로 전환하고자 하는 경우 보증금 9000만, 감액된 보증금 1000만 1000만 x 12% = 120만 (연 120만원, 월 10만원) 변경된 조건 : 보증금 9000만 월 310만 |
즉 쉽게 설명하자면 현재 기준으로 보증금과 월세로 전환한 경우 보증금 1000만원 당 10만원의 월세가 변화한다는 것을 알 수 있습니다. 보증금 1000만원을 인상할 경우 월차임은 10만원 인하하는 공식이라고 생각하면 됩니다.
오늘 소개 드린 상가 임대차 보호법 환산 보증금과 관련된 내용은 현재 상가 임대차에서 가장 중요한 부분이고 분쟁의 소지가 큰 영역들이기 때문에 비중있게 다뤄 보았습니다. 주택임대차에 비해 상가 임대차의 경우 실제 영향을 받는 수는 적을 수 있습니다. 하지만 우리 가족이나 친구들 중 상가 임대인, 임차인은 생각보다 멀리 있지 않습니다. 이러한 분쟁 상황이 되었을 때 잘 대처할 수 있는 것은 관련 법률에 대해 정확히 이해하고 있는 것입니다. 잘 알고 있다면 대처할 수 있지만 잘 모를 경우 대처하지 못해 곤란한 상황에 처하거나 큰 손해를 볼 수 있습니다. 이 포스팅이 많은 분들께 도움이 되었으면 합니다. 앞으로 변화되는 내용에 대하여는 업데이트 하여 최신 자료로 제공해드리겠습니다.
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임대인 마음대로 10%, 20% 인상도 가능한가요?
네, 이론상 10년이 넘으면 임대인은 기존 계약 내용과 관계없는 새로운 계약을 요구할 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.
10년 사이에 상권이 변화하여 더 높은 임대료 수익을 낼 수 있음에도 상한선 제한으로 인하여 임대료 인상을 못한 상태라면, 임대인은 새로운 계약을 제시할 것입니다.
새로운 계약 역시 임대차 보호법 범위 내에 있다면 5%를 초과하는 인상은 불가능합니다.