임대차 보호법 월세 인상에 대하여 정보를 찾고 계신가요? 이 포스팅을 통해 임대차 보호법 월세 인상 공식과 더불어 계산기를 활용한 쉽고 빠른 노하우를 전수해드립니다. 이 글을 모두 읽고 계산기를 활용해보시면 누구나 쉽게 임대차 보호법 월세 인상 계산법을 터득하실 수 있을 것입니다.
오늘 알아볼 것은 임대차 보호법 월세 인상 중 크게 상가와 주택으로 나뉘어집니다. 오늘 알아볼 부분은 주택 임대차 보호법 월세 인상에 해당하는 부분입니다. 주택의 경우 월세 인상의 이슈는 계약을 갱신하거나 경제상황이 변동하여 임대료를 인상해야 할 때 발생하게 됩니다. 여기에 5%를 초과하여 인상할 수 없는 제약이 따릅니다. 아래 순서대로 관련 법 내용을 살펴보고 계산법까지 확인해보겠습니다.
임대차 3법
<글의 순서>
- 1. 임대차 보호법 월세 인상 – 계약갱신청구권
- 2. 임대차 보호법 월세 인상 – 전월세 상한제 (5% 제한)
- 3. 임대차 보호법 월세 인상 – 보증금 월세 환산율
- 4. 임대차 보호법 월세 인상 – 렌트홈 계산기 활용
- 5. 임대차 보호법 월세 인상 – 임대료 5% 계산 예시
1. 임대차 보호법 월세 인상 – 계약갱신청구권
임대차 보호법 월세 인상의 계산법을 이해하기 위해서는 계약갱신청구권에 대한 이해가 우선입니다. 계약갱신청구권을 사용함으로 인하여 임대료 인상에 대한 이슈가 생기고 전월세 상한제에 따라 임대료 인상 5% 제한이 생기기 때문입니다. 하지만 계약갱신청구권 외에 다른 더 나은 선택지가 있다면 정보를 알고 대응할 수 있을 것입니다. 계약갱신(연장)에 대한 3가지 모습을 확인해보겠습니다.
묵시적 갱신
계약 종료 2개월 전 임대인과 임차인 간에 임대차 계약의 갱신에 대한 논의한 내역이 없고 임대인이 갱신에 대한 거절 의사를 밝히지 않은 경우를 말합니다. 여기서 다소 헷갈릴 수 있는 것은 계약의 내용이 변경됨이 없이 임대인과 논의한 적이 있냐는 것입니다. 하지만 묵시라는 말 그대로 양 당사자가 전혀 계약 내용에 대한 논의가 없었고 임차인과 임대인 모두 거절 의사가 없어야 합니다. 즉, 상호간 아무런 소통이 없이 갱신된 계약을 말합니다.
| 의사표시 | 계약 내용 | 중도 해지 | 중개보수 | 계약갱신청구권 |
|---|---|---|---|---|
| 없음 | 유지 | 가능 (3개월뒤 효력) | 임대인 부담 | 사용 가능 (1회) |
묵시적 갱신 – 임차인에게 유리하다
부동산 가격의 최정점기에서 계약한 것이 아니라면 물가상승률과 함께 임대료는 상승하게 됩니다. 즉, 임차인 입장에서는 계약이 금액 변화 없이 계약되는 것은 좋은 상황이고 임대차 보호법 월세 인상 없이 계약 갱신 청구권을 그대로 보전하여 향후 임대인의 계약 거절 의사에 대비할 수 있습니다. 그리고 묵시적 갱신상태에서는 임차인이 언제든 해지 의사를 밝힐 수 있고 여기서 발생하는 중개보수의 부담 의무도 없습니다.
합의 갱신
계약 종료 2개월 전 임대인과 임차인 간 전화통화, 문자, 서면 등 임대차 계약의 갱신에 대해 논의한 내역이 있고 이에 따라 계약을 연장하기로 하였다면, 계약서의 작성 유무와 상관 없이 합의된 갱신이라고 봅니다. 합의 갱신의 경우 일종의 재계약의 형태와 같다고 할 수 있습니다. 임대인과 임차인은 그대로 이지만 기존 계약 내용과 동일한 내용으로 연장할 수도 있고 변경된 조건으로 계약할 수 있습니다. 합의 갱신은 묵시적 갱신과 달리 계약 기간을 준수해야 하고 해지를 임차인이 일방적으로 할 수 없습니다. 합의에 의하여 계약의 해지가 가능하고 중도 해지에 따른 중개보수 역시 임차인의 부담입니다.
| 의사표시 | 계약 내용 | 중도 해지 | 중개보수 | 계약갱신청구권 |
|---|---|---|---|---|
| 있음 | 유지 또는 변경 | 불가 (합의 필요) | 임차인 부담 | 사용 가능 (1회) |
합의 갱신 – 양날의 검
합의 갱신을 할 경우 계약갱신청구권 (계약 갱신 요구권)은 사용하지 않았기 때문에 다음 계약 시 활용이 가능한 것은 장점입니다. 하지만 묵시적 갱신, 계약갱신청구권과 달리 합의 갱신은 계약기간을 준수해야 합니다. 즉 갱신된 계약 기간 중 임차인이 일방적으로 퇴실 의사를 밝히고 3개월 뒤에 보증금 반환을 받을 수 없다는 것입니다. 그리고 중개보수 역시 임차인의 부담이 됩니다. 이 경우 임차인은 본인이 향후 2년간 확정적으로 이곳에서 거주할 것이 예상된다면 합의 갱신을 하는 것이 유리합니다. 은퇴한 고령자나 학교문제로 이동이 쉽지 않은 가정이 대표적인 예가 될 수 있습니다.
Q 묵시 갱신 VS 합의 갱신
임대료에 변화가 없는 묵시적 갱신과 합의 갱신을 헷갈려하시는 분들이 있습니다. 임대인과 대화를 나눠 이전 조건과 동일한 조건으로 연장하기로 협의한 경우 묵시적 갱신의 영역을 벗어납니다. 말그대로 묵시 하지 않았기 때문입니다. 이 케이스는 합의 갱신이라고 보게 됩니다. 문제가 되는 것은 중도 해지해야할 때와 중개보수를 누가 지급하냐로 다툼이 될 때입니다.
| 구분 | 계약 내용 | 중도 해지 | 중개보수 | 계약갱신청구권 |
|---|---|---|---|---|
| 묵시적 갱신 | 유지 | 가능 (3개월 뒤 효력) | 임대인 부담 | 사용 가능 (1회) |
| 합의 갱신 | 유지 또는 변경 | 불가 (합의 필요) | 임차인 부담 | 사용 가능 (1회) |
계약 갱신 청구권
계약만료 2개월~ 6개월 사이 계약의 갱신의 의사 표시를 통해 임차인이 2년 더 거주할 수 있어 총 4년을 거주할 수 있습니다. 임대인은 이 기간동안 특별한 사유가 없는 한 임차인의 거주를 기간 2년을 보장해야 합니다. 단, 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고 이 효력은 3개월 뒤에 발생합니다. 다만, 2기 이상 차임 연체가 없어야 하는 등 임차인으로서 준수해야 할 사항들을 지켜야 갱신청구권 사용이 가능합니다. 임차인이 계약 갱신권을 사용하지 못하는 상황은 아래 링크를 통해 확인 가능합니다.
| 의사표시 | 계약 내용 | 중도 해지 | 중개보수 | 계약갱신청구권 |
|---|---|---|---|---|
| 있음 | 유지 또는 변경 (5% 초과 불가) | 가능 (3개월 뒤 효력) | 임대인 부담 | 소멸 (사용함) |
합의 갱신 VS 계약 갱신 청구권
상호간의 계약의 갱신에 대한 논의가 있었지만, 내용 변경이 없다하더라도 임차인쪽에서 계약갱신요구권(계약갱신청구권)을 사용하겠다고 정확하게 의사 표시 필요합니다. 단지 임대인과 논의를 했다는 사실만으로는 추후에 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. “계약갱신청구권(계약갱신요구권)을 사용하여 계약을 갱신하고자 합니다.” 라는 정확한 문장 사용으로 합의 갱신과 구분할 필요가 있습니다. 합의 갱신과 계약 갱신 청구권의 사용은 효력에 상당한 차이가 나기 때문에 분쟁이 될 가능성이 매우 높은 부분입니다. 일반인 분들 중에도 이 부분 때문에 임대인과 해석을 두고 다투는 경우가 많기 때문에 강조하여 추가 설명을 드리겠습니다.
| 구분 | 계약 내용 | 중도 해지 | 중개보수 | 계약갱신청구권 |
|---|---|---|---|---|
| 계약갱신청구권 | 유지 or 변경 | 가능 (3개월 뒤 효력) | 임대인 부담 | 소멸 (사용함) |
| 합의 갱신 | 유지 or 변경 | 불가 (합의 필요) | 임차인 부담 | 사용 가능 (1회) |
상호 합의에 의한 갱신의 경우 갱신청구권이 소멸된 것이 아니기 때문에 임차인 입장에서도 추후에 갱신청구권을 사용할 권한이 남습니다. 조금 더 장기적으로 현재의 주택에서 거주하길 희망하는 분들께는 묵시갱신의 다음 선택지가 될 수 있습니다. 왜냐하면 갱신청구권 보전으로 2년 뒤에 임대인의 갱신 거절에 대응할 수 있는 퇴실 리스크를 줄일 수 있기 때문입니다. 다만 2년간 퇴실이 합의 없이는 임차인 단독 의사결정으로 불가하고 중개보수 또한 임차인 부담이 됩니다.
전세금 반환 문제 심각
묵시적 갱신 상태나 계약 갱신 청구권을 사용한 상태인 경우 계약 기간 중이라도 임차인의 퇴실 의사를 밝힐 경우 3개월 뒤 효력이 발생합니다. 임대인은 언제든 임차인이 퇴실할 수 있다는 생각으로 3개월 뒤 보증금을 돌려줄 수 있는 준비가 되어 있어야 합니다. 3개월이라는 준비기간보다 더 힘든 것이 임차인이 원하면 언제든이기 때문에 예측이 안된다는 것입니다. 임대인의 현금 융통에 큰 제약이 생기는 부분입니다. 반면 합의에 의한 갱신이 된 경우는 임차인은 최초 계약과 같이 계약 기간을 반드시 지켜야 합니다. 즉 임대인은 보증금을 반환할 준비 시간이 길어지고 예측이 가능해 집니다. 바로 이 지점에서 묵시적갱신이냐, 계약갱신청구권의 사용이냐, 합의 갱신이냐를 가지고 다툼이 생기는 것입니다.
관련기사 – 커지는 보증금 미반환 위험 ‘계약갱신청구권’도 변수
| 구분 | 계약 내용 | 중도 해지 | 중개보수 | 계약갱신청구권 |
|---|---|---|---|---|
| 묵시 갱신 | 유지 | 가능 (3개월 뒤 효력) | 임대인 부담 | 사용 가능 (1회) |
| 계약갱신청구권 | 유지 or 변경 | 가능 (3개월 뒤 효력) | 임대인 부담 | 소멸 (사용함) |
| 합의 갱신 | 유지 or 변경 | 불가 (합의 필요) | 임차인 부담 | 사용 가능 (1회) |
2. 임대차 보호법 월세 인상 – 전월세 상한제 (5% 제한)
5% 인상 제한
주택임대차보호법 8조 차임 등 증액청구의 기준에 따르면 증액 청구의 경우 약정한 차임의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 하고 있습니다. 5%에 해당하는 금액에 대한 제한인데, 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다는 기간 제한까지 있습니다.
차임증감청구권 증액 VS 감액
임차인이 계약 갱신 청구권을 사용할 경우 임대인은 증액청구를 할 수 있고 임차인은 감액 청구를 할 수 있습니다. 결론적으로는 합의의 영역으로 넘어가는데 청구한다고해서 무조건 해당 청구 내용이 확정되는 것은 아닙니다.
| 차임증감청구권 | 금액 제한 | 기간 제한 |
|---|---|---|
| 증액청구 | 5% 초과 불가 | 1년 이내 불가 |
| 감액청구 | 제한 없음 | 제한 없음 |
감액에 대해서는 감액율에 제한이 없고 감액할 수 있는 기간도 제한이 없어 언제든지 원하는 만큼 감액 청구가 가능합니다. 다만 감액에 대하여 상호간의 합의가 있어야 하고 합의가 이루어지지 않을 경우 경제상황, 주변 시세 등이 반영된 객관적인 자료 기반으로 법원의 판단에 맡겨야 합니다.
증액의 경우 1년 이내에는 증액할 수 없고 결정적으로 5%를 초과하는 증액은 불가능합니다. 만약 5%를 초과하는 증액을 할 경우 임차인은 반환청구를 통해 초과분을 반환받을 수 있습니다. 증액에 대해서도 5% 한도 내에서라도 합의가 이루어지지 않을 경우 법원의 판단을 받아야 합니다.
감액이든 증액이든 결국 합의가 되어야 하는 것이지만 상대적으로 더 약자인 임차인을 보호한다는 취지에서 감액에는 제한을 두지 않고 증액에만 제한을 둔 점이 핵심이라고 할 수 있습니다.
Q 5% 초과하는 계약은 불법?
5%를 초과하는 계약은 불법이라고 할 수 있을까요? 만약 양 당사자가 모두 동의하여 합의했다면 해당 계약까지 무효라고 할 수 없습니다.
Q 증액 요구에 대한 대응
임대인의 증액 요구를 무조건적으로 반대하는 것은 능사가 아니라고 생각합니다. 예를 들어 전세가격이 가파르게 오르는 시기에 5% 제한은 임대인의 임대료 상승 의지 제한하기 때문에 2년이 지난 후에 시세대로 높아질 가능성이 매우 높습니다. 그런데 임대인과의 관계를 좋게 유지한다면, 그러한 시세와는 별개로 기존 전세금을 유지하는 방향이 될 수도 있습니다. 일부 임대인들의 경우 전세금 자체를 내 돈이 아닌 남의 돈을 받아둔 것이라 많이 받아두는 것도 부담이다라고 생각하는 분들이 있기 때문입니다. 특히 내 재산에서 생활하고 있는 분들이 온전히 깨끗하게 사용하고 있다면 그 부분을 생각해서라도 증액을 고려하지 않는 분도 많습니다.
예를 들어 2020~21년도에 계약 갱신을 한 전세 계약의 경우 2억원의 전세 계약을 갱신하면 5% 증액하여 2억 1000만원인데, 인근 시세는 3억원에 육박했습니다. 이런 경우 임대인의 증액 요구에 대해서 되도록이면 그대로 수용하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 2년 뒤에 갱신청구권이 사라졌을 때 과거 증액 관련 갈등이 있었을 경우 임대인은 전세금의 대폭 인상을 요구할 수 있기 때문입니다.
결론적으로 임대인과의 좋은 관계를 유지하면 증액 없이 이 집에서 오래살 수 있는 가능성도 높아지는 것 같습니다. 고객분들 중에도 오랜 기간 전세금 증액 없이 묵시적으로 오래 생활하시는 분들을 어렵지 않게 찾을 수 있습니다.
3. 임대차 보호법 월세 인상 – 보증금 월세 환산율
월세만 5% 인상?
임대차 보호법 월세 인상에서 전세의 경우 단순히 전세금액에 5%를 인상하지만 월세의 경우 상황이 다릅니다. 월세만 5% 인상하면 좋겠지만 임대인 입장에서는 보증금도 인상해야 더 높은 월차임 인상이 가능합니다. 보증금에 해당하는 금액을 월세로 변환하여 5% 인상에 반영해야 하는 문제가 남습니다. 이 과정에 환산하는 계산이 필요합니다.
환산율 확인
환산율은 나라에서 정한 법률상 제한이 있습니다. 주택임대차보호법 제7조의 2에서 환산임대료(환산월차임) 계산법을 보면, 대통령령으로 정하는 비율과 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 값 중 낮은 비율을 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다. 여기서 말하는 대통령으로 정하는 비율은 연 1할 (연 10%)이고 대통령령으로 정하는 이율은 연2%입니다.
한국은행 금리확인
2023년 5월 기준 한국은행 기준 금리는 3.5%입니다. 이 부분은 지속적으로 변화하기 때문에 뉴스나 검색을 통해서 확인하는 것도 필요합니다. 우리나라 경제에 있어 기준 금리는 모든 부분에 영향을 주는 매우 중요한 지표이기 때문입니다. 현재 미국과의 기준금리 격차가 커지는 상태에서 올해 안에 동결 또는 추가 인상이 예상됩니다. 올해 안에 인하의 가능성은 거의 없어 보여 현재로서는 동결이나 0.25% 정도 인상을 고려해볼 수 있습니다.
2023년 7월 현재 금리는 3.5% 그대로 이고 다가오는 금융통화위원회에서는 금리 동결로 될 가능성이 높아 보입니다. 13일 금통위에서 있을 예정인 통화정책방향 결정회의에서 금리를 동결하고 25일 미국 연방준비제도에서 기준금리는 0.25% 인상될 경우 한국과 미국의 금리차는 2%로 더 벌어질 것으로 보입니다. 일단 연준에서는 0.25% 인상이 더 유력한 분위기이기 때문에 금리 격차 2%는 유력한 상황입니다.
이로 인해 무역 수지에 대한 부담은 더 커질 것이고 향후 한국은행 기준 금리는 최대 0.25% 더 상승된 3.75%까지 상승될 가능성은 충분합니다. 지난 5월 금통위원 6명 전원이 최종금리 수준을 3.75%으로 가능성을 둔 만큼 앞으로 최대 3.75%까지 아니면 그 이상의 금리 인상이 있을지는 더 지켜봐야 할 것 같습니다.
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관련기사 – 7월 금통위, 금리 동결될 가능성 유지 가능성 높음
법정 보증금 월세 환산액 비율
- 대통령령으로 정하는 비율 = 연 1할 = 연 10%
- 한국은행 기준 금리 3.5% + 대통령령으로 정하는 이율 (2%) = 5.5%
정리하자면 주택임대차보호법에 따라 보증금을 월차임으로 전환할 때 산정률은 대통령령이 정하는 비율 10%와 한국은행 기준금리 3.5%에 대통령령이 정하는 이율 2%를 더한 5.5% 중 낮은 비율인 5.5%가 됩니다.
전환비율은 10%가 최대
이 두 가지 중 더 낮은 비율을 초과할 수 없습니다. 현재 기준금리는 3.5%이기 때문에 2+3.5% = 5.5%입니다. 10%보다는 5.5%가 낮기 대문에 5.5%를 전환비율로 보는 것입니다. 그런데 만약 기준금리가 높아 2%를 더한 값이 10%보다 크다면 전환비율은 10%가 됩니다. 즉 해석하자면 이 산정률은 최대 10%를 초과할 수 없다고 볼 수 있습니다. 그리고 현재 기준금리 상황을 봤을 때 당분간은 5.5% ~ 5.75% 수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 내년 경기 상황에 따라 금리가 어떻게 변할지는 예의 주시해야 할 듯 합니다. 특히 미국과의 금리 차가 점점 벌어지는 상황에서 우리나라 기준 금리가 어떻게 대응할 것인지도 눈여겨 봐야할 부분입니다.
관련기사 – 기준금리 또 동결? 한국은행 금통위에 쏠린 눈
4. 임대차 보호법 월세 인상 – 렌트홈 계산기 활용
렌트홈 홈페이지 접속
- 렌트홈 홈페이지 접속 합니다.
- 홈페이지 우측에 임대료인상률계산 클릭
임대차 보호법 월세 인상 관련 가장 쉬운 계산기를 제공하는 것은 렌트홈입니다. 렌트홈을 검색창에서 검색하면 최상단에서 렌트홈을 찾을 수 있습니다. 렌트홈 홈페이지에 접속하고 오른쪽 메뉴에서 임대표인상률 계산기를 클릭합니다.
[ 렌트홈 계산기 바로 접속 하기 ]
초기 셋팅값 확인
임대차 보호법 월세 인상 계산시 임대료 인상률은 5%로 되어 있고 월차임전환시산정률은 2%, 한국은행 기준금리 3.5%는 입력된 값을 그대로 두고 계산하면 됩니다. 기준금리는 변화하면 현재 기준으로 바뀌기 때문에 특별히 손댈 것이 없고 월차임 전환시산정률은 법률에 규정되어 있기 때문에 바꾸면 안됩니다. 임대료 인상률은 최대 5%인데, 만약 3%로 약정하신 것이 있다면 3%로 셋팅값을 바꾸시면 됩니다.
만약 과거의 기준 금리를 확인하고 싶으시다면 계산기 아래쪽으로 내리시면 기준금리 선택이 가능한 칸이 나오니 과거의 해당 시점의 기준금리를 선택하시면 됩니다. 임대차 보호법 월세 인상 계산식에서 기준금리는 중요한 변수이기 때문에 금리 변동 사항은 매달 체크해보는 것도 좋은 습관입니다. 기준 금리의 변화는 대출 금리 변화와도 연관이 높기 때문입니다.
임대료와 보증금 입력
현재 임대료가 보증금 1.2억원에 월차임 100만원에서 5% 인상을 한다는 가정하에 값을 입력해 보겠습니다. 다만 보증금은 그대로 두고 보증금의 인상분을 월차임 인상분에 반영한다는 하기 때문에 변경 후 보증금은 기존의 보증금을 유지합니다.
- 현재 보증금 1.2억원 입력
- 현재 월차임 1000만원 입력
- 변경 후 보증금 1.2억원 입력
- 계산하기
- 나머지 값은 초기 세팅값으로 고정
계산 결과 확인
보증금 1.2억원을 월세로 전환한 후 해당 금액에서 5% 인상한 금액과 기존 100만원 월차임 5% 인상한 금액을 더한 값이 최종 107만7500원으로 확정된 값을 확인 할 수 있습니다. 계산기를 사용하기 때문에 이 값이 어떠한 과정으로 도출되었는지에 대한 확인이 필요합니다.
5. 임대차 보호법 월세 인상 – 임대료 5% 계산 예시
계산기를 통한 계산의 경우 쉽고 빠르지만 실제 어떻게 계산되는지에 대한 과정은 확인하기 어렵습니다. 임대차 보호법 월세 인상 계산법은 우리가 평상시에 이해하고 있다면 활용도가 매우 높다고 할 수 있습니다. 임대차 계약의 경우 워낙 다양한 케이스가 존재하기 때문에 계산법을 정확히 알고 있다면 각 케이스별로 적용하여 활용할 수 있습니다.
- 현재보증금을 12개월로 나누기 1.2억 ÷ 12 = 1000만
- 1000만원에 법정전월세전환율 연5.5% 곱하기 1000만 × 5.5% = 55만
- 월차임 100만과 55만원을 더한 값에 인상액 5% 적용 155만 x 5% = 77,500원
- 최종은 월차임 100만원 + 77,500원 = 1,077,500원
전세의 경우 단순히 전세금에 5%를 증액한 105%를 적용하면 되지만, 월세의 경우 보증금이 있기 때문에 보증금의 인상분까지 계산하여 월세로 전환시켜야 합니다. 보증금은 과거와 같은 금액으로 두고 월세만 인상하기 때문에 보증금 부분은 그대로 두고 현재 월세에 5%만 증액하는 경우도 많습니다. 하지만 이 경우는 임차인 입장에서는 월차임에 대해서만 5% 인상되고 보증금은 제외하기 때문에 원 계산법보다는 적은 증액이 이루어져 유리하다고 할 수 있습니다. 하지만 보증금 규모가 더 클수록 임대인 입장에서는 더 높은 증액을 포기하는 것이기 때문에 보증금까지 월세로 전환하여 증액하는 것이 유리합니다.
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