전월세 상한제는 계약 갱신 청구권과 함께 주택 임대차 관련 가장 중요한 이슈중에 하나입니다. 이 포스팅을 통해 전월세 상한제의 개념과 인상률 5%에 대한 쉬운 계산법을 안내드립니다. 그리고 계약갱신청구권에 대한 복합적인 정보까지 함께 얻으실 수 있습니다.
우리나라의 경우 전세라는 특수한 제도가 있고 전세금은 월세에 비해 상대적으로 높은 금액입니다. 특히 전세의 경우 가구별 자산에서 큰 비중을 차지하기 때문에 이 금액에 대한 인상은 가정 경제에 상당한 영향을 줄 수 있습니다. 그렇기 때문에 스스로가 법을 잘 이해하고 있다면 임대차 계약에 있어 손해를 보지 않고 분쟁에도 휘말리지 않을 수 있습니다.
현재 내가 임대인이나 임차인이라면 무조건 맞닥드리는 법이기 때문에, 이번 기회에 전월세 상한제와 계약 갱신 청구권 두 가지를 잘 이해한다면 앞으로 유용하게 사용될 정보가 될 것입니다. 지금부터 임대차 3법 중 하나로 계약 갱신 청구권과 함께 활용되는 사례가 많은 전월세 상한제에 대해 알아보도록 하겠습니다.
< 임대차 3법 >
< 글의 순서 >
1. 전월세 상한제란?
전월세 상한제란 계약의 갱신시 임대료의 인상폭을 현재 임대료의 5% 초과하지 못하도록 제한하는 것입니다. 이 말은 반대로 말하면 임대료를 감액하는 것도 가능하다는 뜻이라고도 할 수 있습니다. 다만 감액에 있어서의 5% 제한을 두고 있지는 않기 때문에 5% 초과하는 감액은 가능합니다.
임대차 3법에 계약갱신청구권은 임차인의 주거권을 보장하기 위함인데, 만약 계약갱신청구권만 존재한다면 임대인은 높은 임대료 증액으로 임차인을 곤란한 상황에 놓이게 할 수 있습니다. 그래서 이를 보완하기 위한 것이 전월세 상한제입니다. 계약을 갱신하되 기존 임대료의 5%를 초과하여 증액할 수 없도록 제한하기 때문에 임차인이 더욱 안정적인 임차 조건을 확보할 수 있게 됩니다.
주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
여기서 “증감”이라는 단어를 정확히 이해해야 합니다. 증액할 수도 있고 감액할 수도 있다는 뜻인데, 증가와 감소를 무조건 실행할 수 있는 것은 아닙니다. 약정한 차임이나 보증금이 조세, 공과금 및 그 밖에 부담의 증감, 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 못할 경우 청구를 할 수는 있습니다. 다만 이 청구에 대해서 상대방이 받아들이지 못해 합의가 되지 않을 시 법원의 판단을 거쳐야 합니다. 여기서도 법원의 판단은 실제 증감될만한 구체적인 자료를 가지고 증감의 여부를 판단하기에 증감을 원하는 자의 자료 제출이 수반되어야 합니다.
즉, 임차인이나 임대인 모두 증감에 대해 청구를 할 수는 있으나 그것이 곧 결과라고 볼 수는 없는 것입니다. 정리하자면 제한 없는 감액과 5% 초과 제한한 증액의 가능성이 있다 정도로 이해하는 것이 좋습니다.
| 증액 비율 제한 | 청구 기간의 제한 | |
| 증액 청구 ( 임대인 유리 ) | 5% 초과 제한 | 1년 이내 불가 |
| 감액 청구 ( 임차인 유리 ) | 제한 없음 | 제한 없음 |
최근 부동산 아파트 값 하락으로 인하여 전세값이 폭락하여 역전세난이 일어나고 기존 전세 계약 갱신 시점에 감액된 계약이 빠르게 증가하고 있는 것이 대표적인 사례라 할 수 있습니다. 최근 갱신이 다가오는 계약들의 경우 대부분 역전세 상황입니다.
<역전세 사례>
실제 사례를 한 가지 소개하자면, 경기도의 한 아파트 밀집 지역에 2021년 6월 경 3억2000만원의 전세를 입주했는데 당시에는 인근 시세보다는 저렴한 시세였습니다. 2년 만기가 도래한 시점을 앞두고 임차인은 아파트를 매매하여 이사하기 위하여 임대인에게 계약 연장을 하지 않겠다는 통보를 하였습니다. 그런데 임대인 측에서는 현재 신규 임차인을 구하기 어려워 보증금 반환이 쉽지 않겠다는 답변을 합니다. 그래서 현재 시세를 확인해보니 해당 아파트의 평균 전세 시세는 계약 당시 시세보다 1억원 이상 낮은 2억원 초반대에 형성되어 있었습니다. 만약 임대인이 신규 임차인을 구하더라도 본인 현금 1억원을 보태서 임차인을 구해야 하는 상황인 것입니다. 임차인은 보증보험 가입이 되어 있지 않은 상황이라 보증금의 반환이 불확실해져 곤란해진 경우가 있습니다.
위 사례의 경우 임차인은 보증금이 반환되지 않을 경우 대응할 수 있는 것이 여러가지 있습니다. 우선 내용증명을 통해 보증금이 미반환될 시 어떻게 대응하겠다라는 의사표시를 해야 합니다.
- 보증금 미반환 시 부동산 반환 시점 이후 지연 이자 (약정이 없다면 5%)
- 임차권등기명령 예고
- 보증금 반환 소송
★ 관련 기사 – 역전세난에 전월세 4건 중 1건 감액 계약 ‘역대 최고’
Q 5% 초과 계약은 무조건 안되는 걸까? 위법?
A 월임대료를 5% 이상 인상한다고 해도 임대인과 임차인이 재계약에 합의를 한 것이라면 법을 위반한 것이라고 할 수는 없습니다. 법의 취지는 임차인을 보호하고자 한 것이지만 임차인이 5% 인상안을 받아들일 수 있다면 위법이 되지는 않는다는 것입니다.
Q 초과된 차임의 반환은 가능할까?
A 5%를 초과한 금액에 대해서는 초과분에 대해서는 반환받을 수 있습니다. 증액 비율을 초과한 차임이나 보증금에 대하여 반환 청구가 가능합니다. (주택임대차보호법 제10조의 2 – 초과 차임 등의 반환 청구)
다소 특수한 사례이나, 예를 들어 법 시행 이전에 임대인과 8% 임대료 증액에 합의하여 계약을 완료하였습니다. 하지만 계약 만료일 이전 계약 갱신 청구권 사용이 가능한 시기에 법이 시행 되었다면 갱신 청구권을 사용하면서 기존 8% 증액된 부분을 5%로 정정할 수도 있습니다. 전월세 상한제에 대한 활용은 이미 완료된 계약에도 적용이 가능하오니 증액된 금액에 대한 확인도 필요합니다.
2. 5% 인상 계산법
임대료가 인상된다면 어떻게 인상되는지에 대한 이해가 필요합니다. 계산법을 정확히 알고 있다면 임대인과의 협상에서 객관적인 대응이 가능하기 때문입니다. 단순히 계산법을 알기 때보다는 사례를 통해 이해하는 것이 더욱 쉽기 때문에 아래 사례를 통해 이해해보도록 하겠습니다.
우선 계산법을 적용하기에 앞서 이 계산에 활용되는 기준을 관계 법령 확인해 보겠습니다. 주택임대차보호법과 시행령에 두 가지 부분을 확인하면 기준을 확인할 수 있습니다.
주택임대차보호법
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>
- 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
- 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
주택임대차보호법 시행령
제9조(월차임 전환 시 산정률)① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. <개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.>
위 주택임대차보호법 제7조2(월차임 전환 시 산정률의 제한)에서 1항에 대통령령이 정하는 비율은 2%입니다. 그리고 2항에서 한국은행에서 공시한 기준금리는 3.5%입니다. 이 기준대로 계산하면 법정전월세 전환율은 연 5.5%임을 확인할 수 있습니다.
| 대통령령이 정하는 비율 2% | 한국은행 기준금리 3.5% | 2%+3.5%=5.5% | 법정 전월세 전환율 |
전월세 상한제를 적용할 때 전세의 경우 5%만 인상하면 단순하게 계산이 되지만 보증금과 월세가 동시에 있는 반전세나 월세의 형태의 경우 5% 인상 시 전월세전화율을 적용하여 계산해야 정확한 값을 확인할 수 있습니다. 아래 사례를 통해 두 가지를 확인하려고 합니다.
1.월세에 5%만 가산하는 방법 (임차인 유리)
보증금이 있는 월세의 경우 보증금과 월차임을 각각 5% 인상하는 것에는 다소 제약이 있습니다. 그래서 보증금은 그대로 두고 월차임을 5% 인상하여 계산하게 되는데, 보증금 5% 인상안은 무시하고 월차임에 5% 인상하는 단순한 계산식입니다. 보증금 증액 부분이 월차임에 전환되지는 않기 때문에 임차인에게 다소 유리한 계산법이라고 할 수 있습니다.
예를 들어 보증금이 1억이고 월차임이 100만원인 경우, 보증금은 그대로 두고 월차임 100만원에 5%인 5만원만 인상하는 것입니다. 이 경우 최종 변경된 임대료는 보증금 1억에 월차임 105만원이 됩니다.
2.보증금과 월차임 모두 5% 인상
보증금과 월차임 모두를 5% 인상하는 것인데, 보증금의 5% 인상된 금액을 월세로 전환하여 5% 인상된 월차임에 가산하는 방법입니다. 여기서 보증금을 월세로 전환할 때 법정 전월세 전환율이 활용됩니다. 결과적으로는 보증금은 그대로 유지되고 보증금 인상분이 월차임에 반영되게 됩니다. 복잡한 내용 같지만 아래 표를 보시면 아주 쉽게 이해할 수 있습니다.
현재 보증금이 1.2억이고 월차임은 100만원입니다. 우선 첫번째 순서는 현재 보증금을 월 전세금으로 변환합니다. 그렇다면 1.2억을 12개월로 나눠서 1000만원이라는 값을 얻습니다. 월세 개념으로 변경된 보증금 1000만원에 법정 전월세 전환율인 5.5%를 곱하면 55만원이라는 값이 나오는데 이 금액은 환산된 월차임이라고 볼 수 있습니다. 이 금액을 기존 월세 금액인 100만원에 더하면 155만원이 됩니다. 그렇다면 이 155만원은 보증금 1.2억에 월100만원이 보증금 0원에 월차임 155만원으로 변환된 값이라 할 수 있습니다.
이제 이 155만원에 5% 인상된 값을 산출하면 77500원이 됩니다. 최종적으로 보증금과 월세를 5% 인상한 값은 77500원이 되고 기존의 월차임 100만원에 이 값을 더하면 1,077,500원이 됩니다. 여기서 단순하 비교를 하자면 보증금 1.2억원에 월차임 100만원 일때, 월세에만 5% 인상 적용한 것과 보증금,월세 모두 5% 인상한 것에 2만7500원이 차이가 나는 것을 확인할 수 있습니다.
만약 보증금의 규모가 더 크다면 단순 월세만 올리는 것보다 더 격차가 커질 것이기 때문에 본인이 임대인 입장이라면 보증금을 월세로 전환하여 인상하는 것이 훨씬 더 유리하다고 할 수 있습니다. 다만 5% 인상은 해당 제안을 청구하여 협의가 완료되어야 가능한 금액이기 때문에 계산법으로 계산한 후 그 안에서 임차인과 적절한 협의를 통해 결론을 도출해야 합니다. 이 부분이 협의가 되지 않는다면 결국 소송으로 갈 수 밖에 없기 때문에 적당한 해법을 찾는 것이 필요합니다.
3. 임대차3법의 미래
앞으로 전월세 상한제를 포함한 임대차 3법에 대한 폐지 또는 수정이 있을 것으로 예상이 됩니다. 지난 5월 16일 원희룡 장관은 간단회를 통해 임대차 3법 중에서도 전월세 상한제와 계약 갱신 청구권에 대한 입장을 밝혔습니다. 전세 제도 전체적인 개편이 필요하다는 기본적인 입장에서 공격적인 개편의 필요성을 언급했습니다. 우리나라의 전세 제도에 대한 전반적인 변화가 예상된다고 볼 수 있습니다. 현재 시행되고 있는 임대차 3법의 경우 임대인에 대한 피해 뿐만 아니라 임차인들도 장기적인 피해를 보고 있기 때문에 국민 전체가 고통 받고 있다고 보고 있는 듯 합니다.
현재 국토부는 지난해 9월부터 주택 임대차 보호법에 대한 개선 용역을 진행하고 있고 내년 1월이면 그 용역 결과가 나올 예정입니다. 이 용역 결과에 따라 이번 정권에서 임대차 보호법 관련된 전반적인 제도 개선이 이루어질 것으로 보입니다. 다만 임대차 보호법은 국민 전체에 큰 영향을 주는 제도인 만큼 시장에 큰 충격을 주지 않는 선에서 점진적인 개선이 이루어지길 바라고 있습니다. 현직 공인중개사 입장에서 임대차 3법이 시행되었을 때 시장이 받은 큰 충격이 상당했기에 그 현상이 다시 반복되지 않을까 우려가 되기 때문입니다.
전세계에 유일하게 대한민국은 주택을 투자의 대상으로 보고 있습니다. 다른 선진국들도 주택은 주거의 목적이지 투자의 목적이 아니라는 국민들의 인식 조사 결과를 통해서도 확인이 가능합니다. 이러한 우리나라 국민들이 지나치게 부동산에 많은 돈이 묶여 있어 다른 곳에 투자를 하지 못한다고 생각합니다. 오히려 이러한 자금들이 우리 나라 경제를 활발히 움직일 수 있는 투자나 내수 경제를 위한 소비에 쓰여진다면 경제 흐름이 더 원활하지 않을까 생각해 봅니다.
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안녕하세요
연5.5%에 55만원이 나왔으므로 12개월로 나누어 주어야 합니다.
월 45,833원이 나옵니다.
이를 105만원에 더해주면 1,095,833원이 최종월세가 됩니다.