전세 또는 월세 계약 만료가 다가오는 분들은 임대차 계약 갱신이 가장 걱정되는 부분일 것입니다. 이 포스팅을 통해 전세 갱신 청구권에 대하여 쉽고 빠르게 이해하실 수 있는 내용을 총 정리하여 드립니다. 이 포스팅을 읽는 5분 가량의 시간 투자를 통해 계약 갱신 청구권의 모든 내용을 완전히 파악하실 수 있으니 이번 기회에 새로운 부동산 경험치를 획득하시길 바랍니다.
< 임대차 3법 >
-계약갱신청구권 (월세, 전세 갱신 청구권)
-전월세상한제
–전월세신고제
전세 갱신 청구권은 임대차 3법 중 첫번째로 임차인의 주거 안정이라는 명목으로 도입된 법안입니다. 이 법이 도입되고 난 후 우리나라의 임대차 시장은 큰 변화가 있었습니다. 시장의 흐름에 강력한 규칙이 생기면서 마치 단기적으로는 세입자가 보호되는듯 하였으나 시장 상황은 악화되어 장기적으로는 임차인과 임대인 모두 고통받는 상황이 되었습니다. 이 법의 내용은 단순하지만 특수한 상황에서는 다소 헷갈리는 포인트가 있습니다. 이번 포스팅에서는 그러한 내용을 전반적으로 정리해 보고자 합니다.
< 글의 순서 >
1. 계약갱신청구권이란?
전세 갱신 청구권으로 흔히 알려진 계약 갱신 청구권은 임대차 3법 중 하나로 임차인을 보호하겠다는 취지로 도입된 제도 중 하나입니다. 이 제도는 흔히 전세 제도에만 적용된다고 오인할 수 있으나 월세에도 적용됩니다. 간단히 설명하자면 세입자가 최초 계약 후 추가로 2년을 더 연장하여 계약할 수 있는 권리인데, 임대인의 특별한 사유가 없는 한 2년 연장이 가능합니다.
이 제도는 부동산 상승기에 도입되어 2년 만료를 앞둔 세입자들이 대거 이 전세 갱신 청구권을 사용하였습니다. 여기서 임대차 3법 중 계약 갱신 청구권과 전월세 상한제 두 가지가 동시에 행사되었는데, 2년 계약 연장과 임대료 5% 인상 제한입니다.
| 현재 임대가 | 체결 가격가 | 현 시세가 |
| 2억 | 2억 1000만 | 3억 |
위의 예시와 같이 임대차 3법 체결을 전후로 시장에서의 전세가격은 전국적으로 30% 넘는 금액이 폭등했습니다. 그 결과 그 당시 인근 전세 가격 시세 대비 저렴한 재계약이 다수 체결되었습니다. 임차인 입장에서는 시세 대비 저렴한 금액 인상만으로 추가 2년의 주거 안정을 달성할 수 있게 되었지만, 임대인 입장에서는 시세 대비 상당히 저렴한 금액에 계약을 체결하여 임대료 인상에 제약을 받게 되었습니다.
다양한 의견이 있으나 현재 결과론적으로 보자면 전세 가격을 제도로 제한한 결과 현재 임차인들은 4년간은 문제 없이 지내는 것이 가능했습니다. 하지만 그 이후에는 높아진 전세 시세를 걱정해야 하는 상황이 되었습니다. 여기에 더해 전세난으로 인해 전세가격이 폭등하고 전세매물 부족으로 매매가와 큰 차이가 없는 매물이 등장하며 이후 발생할 깡통전세, 전세사기 등의 악용되는 빌미를 제공하고 말았습니다.
2023년 현재는 부동산 침체기에 접어들면서 부동산 폭등기에 높은 가격에 전세 계약을 체결한 세입자들이 낮아진 전세금에 따라 감액 계약을 하거나 현재 시세에 맞는 저렴한 전세로 이동하고 있습니다. 심각한 경우 매매 가격 폭락과 더불어 전세가 하락으로 인해 임차인의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 되기도 합니다. 이러한 이유르 분쟁으로 이어지는 사례가 점점 증가하고 있습니다. 최근 심각한 미분양 사태도 이와 무관하지 않습니다.
2. 행사 가능 횟수
임차인은 계약 기간 동안 전세 갱신 청구권을 1회 사용할 수 있습니다. 최초 2년의 계약 기간의 만료를 앞둔 분들에게는 쉬운 계산이 되겠으나 현재 기본 계약 기간을 초과하여 세입자로 계신 분들에게는 다소 헷갈리실 수 있습니다.
현재 내가 2년 계약 이후 만료 시점에 임대인과 임차인 상호 간의 의사 표시 없이 묵시적 갱신으로 1년 더 거주하여 1년의 임대차 기간이 남았을 때를 가정하여 설명드리겠습니다. 묵시적 갱신 상태라도 전세 갱신 청구권은 아직 사용하지 않았기 때문에 만료시점에 전세 갱신 청구권 행사로 2년을 더 연장하여 사용할 수 있습니다. 그렇다면 결과적으로 총 6년을 사용한다고 볼 수 있습니다. 즉, 이 계산법대로라면 계속 묵시적 갱신 상태로 이어지다가 마지막에 1회 사용하는 것도 가능하다는 결론에 이르게 됩니다.
3. 행사 가능 기간
전세 갱신 청구권은 사용할 수 있는 기간이 정해져 있습니다. 계약 만료 2개월(1개월)전부터 6개월입니다. 여기서 체결된 시점에 따라 2개월과 1개월의 기준이 나뉘게 됩니다.
| 기준 시점 (2020.12.10) | 청구권 사용 기간 |
|---|---|
| 2020년 12월 10일 이후 최초 계약이나 갱신 | 계약만료 2개월 ~ 6개월 전 |
| 2020년 12월 10일 이전 최초 계약이나 갱신 | 계약만료 1개월 ~ 6개월 전 |
여기서 중요한 점은 정해진 기간에 행사하지 않으면 효력이 없다는 것입니다. 이 기간을 알고 있었음에도 불구하고 깜빡 잊어 거의 날짜가 임박한 경우가 종종 있습니다. 주로 분쟁으로 이어지는 대표적인 케이스인데, 명확한 기준이 있어 쉽게 이해할 수 있습니다. 2개월 전까지를 계산할 때는 “초일불산입원칙”이라는 것을 따릅니다.
* 초일불산입원칙 – 기간의 첫날을 기간 산정에 포함하지 않는 것
<예시>
만 료 일 : 2023년 5월 31일
행사기간 : 2022년 12월 01일 0시 ~ 2023년 3월 31일 0시 이전
이 기간 안에 전세 갱신 청구권을 사용해야 하는데, 날짜를 혼동하여 아슬아슬하게 행사하시는 경우가 있습니다. 그래서 해당 날짜가 맞는지 의견이 다를 경우 하루 이틀 차이로 해당 권리를 행사하지 못할 수도 있습니다. 그렇기 때문에 날짜 계산을 타이트하게 하기 보다는 대략 계약 만료일 2개월 ~ 6개월 전 사이에 있는 날짜 중 기간에 걸리는 날짜보다는 여유있는 날짜를 선정하여 계약 갱신 청구권을 사용하심을 추천드립니다.
| 기간 | 내용 |
| 2021년 2월 10일 | 2년 만기 임대차 계약 체결 |
| 2023년 3월 10일 임대차 기간 2023.3.10~2023.3.9 | 잔금 완납 및 입주 완료 |
| 2022년 9월 10일 0시 (6개월 전) ~ 2023년 1월 9일 24시 (2개월 전) | 전세 갱신 청구권 행사 기간 |
초입불산입과 초입산입 원칙은 단순하면서도 생각보다 헷갈려하시는 분들이 굉장히 많습니다. 그렇기 때문에 날짜가 걸리는 당일보다는 여유있게 5~10일 격차를 두고 권리 행사를 하시는 것이 좋다고 말씀드릴 수 있습니다. 이 원칙은 2020년 12월 10일 이후 계약하거나 갱신하신 분들에게 해당되는 내용이고 그 이전은 1~6개월전입니다.
2023년 5월 현재 2020년 12월 01일 이전에 계약이 체결되거나 갱신된 사례는 이미 2022년 12월을 기점으로 모두 종료가 되었기 때문에 만료 전 6개월~1개월 갱신청구기간은 의미가 없어진 상태라고 볼 수 있습니다.
4. 행사 방법
임차인은 전세 갱신 청구권을 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회 사용 가능하다고 위에서 설명드렸습니다. 이제 임대인에게 계약을 갱신하겠다는 의사를 통보하면 되는데요, 전화 통화보다는 문자 메시지나 문서를 통해 확실한 증거를 남기는 것이 중요합니다. 월세도 이와 마찬가지 방법으로 계약 갱신 청구권을 사용하면 됩니다. 다만 구두로 전달하면 추후에 상호간에 합의한 내용이 다를 경우 주장하는 바를 입중하기 다소 곤란합니다. 그래서 문자나 카카오톡 메시지, 이메일 등의 기록을 남기는 것을 우선 추천드립니다.
내용증명도 가장 확실한 방법이기는 하지만 일반인들 눈높이에서 봤을 때 내용 증명은 대화보다는 법적으로 해결하려는 늬앙스를 줄 수 있어 임대인이 다소 불편함을 줄 가능성이 있습니다. 문자나 카카오톡 메시지로 안부 인사도 물으며 부드러운 분위기를 만들고 갱신 의사를 보이시는게 가장 좋습니다. 임대인도 추가 조건 없이 갱신하고자 했으나 내용증명을 받아보고 오해하여 다른 조건을 내세울 수도 있기 때문입니다.
5. 행사 효과
전세 갱신 청구권을 행사하시면 자동 2년 연장 계약이 됩니다. 다만 임대인이 임대료를 증액하고자 할 경우 5% 임대료 상한이 있기 때문에 이 기준을 초과하는 제안은 불가합니다. 그리고 5% 증액에 대해서는 상호간의 합의가 있어야 가능하고 무조건 5%를 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 합의가 전혀 되지 않는 경우에는 소송으로 이어질 수 있는데, 임대인 측에서는 임대료 증액청구의 소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 주변 시세에 비해 임대인이 제시한 5% 인상안이 높을 경우 임대인이 패소할 가능성이 더 높습니다.
2년 연장이 된 후 이제 갱신 청구권은 모두 사용한 상태가 됩니다. 그러나 임대인과 좋은 관계를 유지하거나 인근 시세에 큰 변동이 없는 경우 묵시 갱신을 통해 계속하여 계약을 유지할 수도 있습니다. 실제 중개 업무를 수행하다보면 법적인 장치를 마련해두는 것도 좋지만 그에 앞서 좋은 관계를 유지하는 것도 좋은 결과를 얻어내는 데 중요하다는 역할을 한다는 것을 경험하게 됩니다.
| 예시 | 사례 내용 | 총 임대 기간 |
|---|---|---|
| 1 | 2년 계약 – 갱신 2년 연장 – 계약 만료 | 4년 |
| 2 | 2년 계약 – 묵시 2년 연장 – 갱신 2년 연장 – 계약 만료 | 6년 |
| 3 | 2년 계약 – 묵시 2년 연장 – 갱신 2년 연장 – 묵시 2년 연장 – 계약 만료 | 8년 |
즉, 묵시적 갱신 상태에서도 전세 갱신 청구권을 과거에 사용한 적이 없다면 언젠가는 1회 사용이 가능하다고 할 수 있습니다. 임차인 입장에서 보자면 계속해서 계약을 현재 조건 그대로 연장하고 싶을 경우 만료일 2개월전까지 최대한 기다려봤다가 별도의 통보가 없을 경우 묵시갱신을 그대로 진행하는 것이 가장 유리한 방법이라고 할 수 있습니다. 추후에 전세 갱신 청구권을 아껴놨다가 필요할 때 사용할 수 있기 때문입니다.
Q 계약 갱신 청권을 사용하지 못한다는 특약이나 약정을 한다면?
A 절대 걱정할 필요 없습니다. 이 약정은 효력이 없기 때문에 설사 그렇게 하기로 계약 내용에 포함되어 있다고 하더라도 갱신 청구권의 사용은 가능합니다. 주임법 (주택임대차보호법)은 강행규정입니다. 이 말은 계약 갱신 청구권을 인정하지 않는 약정은 효력이 없다는 것입니다.
Q 갱신된 계약을 부득이하게 해지해야 할 경우
A 최초 계약이 아닌 갱신된 계약의 경우 묵시적 갱신이든 명시적 갱신이든 구분하지 않고 임차인의 해지 통보 후 3개월 뒤의 효력이 발생합니다. 즉, 임대인은 임차인의 해지 통보 후 3개월 뒤에는 보증금을 반환해야 하고 임차인은 목적 부동산을 반환해야 합니다. 여기서 임대인들의 보증금 반환에 대한 유동성 문제가 생깁니다. 갱신된 계약이라면 언제든지 임차인들이 떠날 수 있기 때문에 임대인은 3개월 안에 보증금을 준비해야 합니다. 즉, 갱신된 계약의 경우 임대인들은 항상 보증금 반환에 대비를 해야 한다는 것입니다. 특히 전세가가 하향 국면에 있을 때는 어려움을 가중되고 있습니다.
<관련 기사 – 커지는 보증금 반환 위험 >
< 특수 케이스 >
Q 전세 갱신 청구권과 전월세 상한제가 시행된 것은 2020년 8월 1일을 기점으로 합니다. 그런데 이 시점(2020년 8월 1일) 이전에 임대인과의 합의 하에 임대료를 5%보다 높게 갱신했다면 나의 갱신 청구권은 소멸하는 것인지, 그리고 개정된 법대로 임대료는 5% 이하로 낮출 수는 없는지에 대해 궁금합니다.
(상황정리)
우선 상황에 대한 정리부터 필요합니다. 현재 임차인은 2018년 9월 ~ 2020년 9월까지 2년의 전세 계약을 최초로 맺은 상태입니다. 여기서 임대차 갱신 청구가 가능한 기간인 2020년 6월에 상호간의 합의에 따라 전세 갱신을 하게 됩니다. 2020년 8월 임대차 3법 시행 이전이기 때문에 전월세 상한제 기준인 5% 상한이 아닌 10% 증액된 금액에 2020년 9월 ~ 2022년 9월까지의 계약기간으로 연장된 갱신 계약을 체결합니다.
A-1 계약 갱신 청구권을 보전하고 싶은 경우
임대인과 계약을 맺은 것은 갱신청구권 사용이 아닌 상호간 합의에 따른 계약의 연장이고 법 시행 전이기 때문에 전세 갱신 청구권을 사용한 상황은 아닙니다. 이 경우에는 증액된 계약 내용을 그대로 유지할 경우 계약 만료 시점인 2022년 9월을 기준으로 갱신 청구가 가능합니다. 다만 여기서 아쉬운 것은 기존 증액된 계약을 유지해야 한다는 점입니다.
A-2 증액된 임대료를 전월세 상한제 기준에 맞게 줄이고 싶은 경우
2020년 8월은 임대차 3법이 시행된 상태이고 갱신청권행사기간인 계약 만료 6개월 ~ 1개월 전인 시점입니다. (2020년 12월 01일 이전 계약의 경우 계약만료 1~6개월 전, 2020년 12월 01일 이후 계약의 경우 계약만료 2~6개월 전) 이 기준에 따라 2020년 8월은 계약 만료 1개월보다 이전이기 때문에 갱신청구권 및 전월세상한제 적용이 가능합니다. 이렇게 해서 기존 10% 기준을 5%로 줄이게 되고 계약 갱신 청구권은 행사한 것이 되어 갱신 청구권은 소멸하게 됩니다.
6. 소급 적용 여부
소급 적용의 경우도 애매한 상황이 나올 수 있기 때문에 기준에 대해서도 이해할 필요가 있습니다. 분쟁이 될 수도 있지만 아래와 같은 케이스만 이해한다면 명확하게 정리할 수 있습니다.
<상황 1>
-계약 만료 6개월 ~ 1개월 사이에 갱신 계약을 거절한 상태 (법 시행 이전)
-신규 임차인과 계약을 맺은 상태
<답변>
계약 갱신 청구권 사용 불가
개정된 법률에 따르면 존속중인 계약에도 계약갱신청구권을 부여하지만 법적 안정성을 위해서 제 3자와의 계약이 있는 경우 예외적으로 갱신 요구권을 부여하지 않습니다. 다만, 임대인은 법이 시행되기 이전에 이러한 계약을 맺었다는 사실을 입증해야만 합니다.
법이 시행된 이후 계약을 체결했다면 계약갱신청구권이 부여되고, 임대인은 제3자와 계약을 체결했다는 이유로 기존 임차인의 갱신 요구권을 거부할 수는 없습니다.
<상황 2>
-계약만료 2020년 11월
-법이 시행이 되기 전 상태 ( 2020년 8월 1일 이전)
-임대인의 갱신 거절 의사 2020년 7월
(계약 만료 6개월 ~ 1개월전까지 임대인의 갱신 거절 의사)
<답변>
계약 갱신 청구권 사용 가능 (단 202년 8월 1일 이후)
7. 갱신 거절 사유
① 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우
여기서 말하는 2기 차임은 예를 들어 월차임이 50만원일 때, 2기 차임은 “두달치 월세 금액의 누적분”이라고 보시면 됩니다. 2달을 연속으로 연체한 경우는 당연히 100만원 연체가 되어 2기 차임 조건이 완성됩니다. 만약 매달 20만원씩 5달을 연체한다면 누적분이 100만원이 되어 2기 차임 연체 조건이 완성됩니다. 이 경우 100만원 누적 연체가 완성되면 2기 차임 연체 조건이 되어 임대인은 임차인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
| 월차임 | 2기 차임 |
| 50만 | 100만 (연체 누적분) |
| 월 연체 금액 | 연체 횟수 | 총 연체액 |
|---|---|---|
| 월 20만원씩 연체 | 5회 | 100만원 연체 (2기 차임 연체 완성) |
| 월 50만원씩 연체 | 2횟 | 100만원 연체 (2기 차임 연체 완성) |
② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
최초 계약 당시에는 사용하고자 하는 목적에 대해서 합의를 했으나 이를 어기고 임대인과 합의하지 않은 다른 용도로 사용한 경우가 대표적인 케이스라고 할 수 있습니다. 최초 계약 당시에는 가정집으로 사용할 것으로 계약하였으나 추후에 이곳에서 영업행위를 하는 경우가 대표적인 케이스라고 할 수 있습니다. 최초 계약 내용과는 다르지만 부득이 이러한 변경이 있을 때 임대인과 협의하여 사용 허가를 구할 수도 있지만, 이러한 절차 없이 무단으로 변경 임차하였기에 해지 사유가 될 수 있습니다.
| 최초 임차 용도 | 무단 임차 용도 |
| 주거용도 | 영업 용도로 사용, 불법적인 사업장 |
③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
매매 시세가 급등하고 있는데 매물을 팔 수 있는 기회가 생겼을 경우, 임대인은 임차인에게 중도 퇴실 합의 요청을 할 수도 있습니다. 실 입주자가 매수인으로 등장할 경우 기존 임차인과의 계약 종료 및 퇴실이 필요하기 때문에 임대인 측에서는 임차인 측에 보상을 해주더라도 임차인과의 계약 종료에 나서게 됩니다. 이 경우 임차인은 충분한 보상을 받는다면 합의안을 받아들일 수 있기 때문에 상호간에 분쟁의 여지는 사라지게 됩니다.
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
여기서 말하는 전대라 함은, 임차권을 가진 이가 임차 목적물을 다시 임대하는 형태를 말합니다.본인이 임차인이면서 임대인처럼 임대를 주어 별도로 임대료를 받는 행위를 말합니다. 임대인의 동의 없이 주택의 전부나 일부를 전대하는 것은 기본적으로 계약의 해지 사유가 됩니다. 임대인은 임차인을 확인하고 해당 임대차 계약을 맺은 것인데, 임대인이 모르는 다른 이가 해당 부동산을 사용한다는 것은 임대인 입장에서는 합의되지 않는 내용일 뿐만 아니라, 불안한 요소가 될 수 있습니다. 만약 최초 계약 시 전대차 금지항목이 있었지만 부득이 전대차가 필요한 경우, 임대인의 동의가 반드시 필요합니다.
⑤ 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
말 그대로 임차인이 임차 부동산을 사용할 수 없게 파손한 것인데, “고의나 중대한 과실”은 정말 “일부러 파손했거나 주의를 기울였다면 파손이 이루어지지 않았다” 정도로 이해하시면 될 것 같습니다. 실제 생활을 하다보면 파손이 이루어질 수 있어 수리가 가능하기도 하지만, 임차 목적물에 대한 대대적인 수선이 필요한 정도의 파손이라면 임대인은 임차인에게 계약 해지 통보는 물론 임대차 갱신 거절을 할 수 있습니다.
⑥ 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
여기서 멸실이라 하면 건물이 완전히 붕괴되거나 일부가 파괴된 상태 정도로 생각하시면 됩니다. 임대차의 목적 달성이 주거인데, 도저히 사람이 살 수 있는 환경이 아닌 경우는 안전상의 이유도 있기 때문에 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 이러한 멸실의 사유가 임대인 측의 과실이 있다면 임차인의 임대차 목적 달성을 할 수 없음에 피해를 준 것이기 때문에 별도의 피해보상이 따를 수 있습니다.
⑦ 임대인이 아래 항목의 사유로 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
a. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 고지하고 그 계획에 따르는 경우
b. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
c. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
a 항목의 핵심은 계약 체결 당시에 건물의 철거나 재건축, 재개발에 대해 명시, 고지 하였느냐가 핵심이라고 할 수 있습니다. 만약 이러한 고지 없이 갑작스럽게 철거, 재건축을 한다고 고지한다면 임차인은 계획에 없던 퇴거를 해야 하기 때문에 여러가지 피해를 입게 됩니다. 임차인은 사전에 통보 받지 못한 내용이기 때문에 이에 대한 보상을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 반대로 계약 체결 당시 철거 관련 고지가 있었다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
b 항목의 경우 사전에 계약서에 명시되지는 않았더라도 부득이하게 건물의 안전 문제가 생겼을 때를 말합니다. 이 경우 임차인이 더 머물기를 희망하여도 안전 사고로 문제가 될 수 있기 때문에 임대인은 임차인의 갱신 요구권을 거절할 수 있습니다.
c. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 사례의 경우는 다소 특수한 상황으로 다툼의 여지가 있고 확정적으로 이 포스팅으로 말씀드리기 어려운 사례와 판례가 많아 다른 포스팅에서 조금더 구체적으로 안내드리겠습니다.
⑧ 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
임대인을 포함하여 직계존속, 직계비속이 해당 주택이 직접 입주하려고 하는 경우입니다. 여기서 직계존속은 임대인의 부모와 친조부모, 외조부모이고 직계비속은 임대인 본인과 배우자, 자녁와 며느리, 사위, 손자까지라고 보시면 됩니다.
| 직계 존속 | 부모님, 친조부모, 외조부모 |
| 직계 비속 | 임대인, 배우자, 자녀, 며느리, 사위, 손자 |
입주한 이후 실제 2년 이상 거주해야 하기 때문에 임대인 또한 이러한 조건을 충족해야만 거절할 수 있습니다. 만약 임차인의 갱신 거절만을 목적으로 허위로 직접 거주한다고 할 경우 손해배상을 해야 합니다. 만약 약정한 금액이 없는 경우 갱신 거절 당시 3개월 치의 월세 또는 새로운 임차인에게 올려받은 월세 차액의 2년 치에 해당하는 금액, 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손액액 중 큰 금액이 손해 액이 됩니다.
| 갱신 거절 당시 3개월 치 월세 |
| 새로운 임차인에게 올려 받은 월세 채액의 2년 치 |
| 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액 |
⑨ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유는 사실 열거하기에는 너무나 많아 상식적인 선에서의 이해가 필요할 것 같습니다. 예를 들어 임차인이 임대 건물 전체에 막대한 피해를 주는 일이 발생하거나 불법 영업장 운영으로 인해 임대인에게 행정 조치를 내리게 하는 피해를 주는 경우를 들 수 있습니다.
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