전월세 신고제 또는 주택 임대차 계약 신고 내용을 찾고 계신가요? 이 포스팅을 통해 전월세 신고제에 대한 전반적인 내용을 총 정리하여 안내드립니다. 이 포스팅을 보신 후에는 주택 임대차 계약 신고 (전월세 신고)에 대해서는 전문가 수준의 정보를 가지게 될 것입니다. 누구나 쉽게 이해할 수 있는 수준으로 순차적으로 안내드리오니 딱 5분만 투자하셔서 순서대로 글을 읽어 나가시길 바랍니다.
2024년 6월 1일부터 임대차 3법 중 하나인 주택 임대차 계약 신고, 일명 전월세 신고제가 시작됩니다. 전세나 월세 세입자, 임대인들에게는 앞으로 자주 해야 할 신고 제도이기 때문에 반드시 지금 숙지하고 있어야 합니다. 불과 20여일의 정식 시행을 앞두고 있기 때문에 주택을 임대 또는 임차하는 모든 이들에게는 지금 바로 이해해야하는 필수 정보라고 생각합니다. 신고기간이 계약일 기준 30일이라는 짧은 기간 밖에 되지 않기 때문에 잠시 잊고 있으면 손해를 볼 수 있습니다. 기존 2023년 6월1일 시행에서 1년 더 계도 기간은 연장되었습니다!
< 임대차 3법 >
- 계약갱신청구권
- 전월세 상한제
- 전월세 신고제 (주택 임대차 계약 신고)
< 포스팅의 순서 >
1. 전월세 신고제란?
전월세 신고제, 쉽게 풀어서 설명하자면 주택 임대차 계약 신고 제도를 말합니다. 2020년 7월 31일 국회를 통과한 “임대차 3법” 가운데 하나인 이 제도는 지난 2년간의 계도 기간을 끝으로 2023년 6월 1일부터 정식 시행되어 신고에 대한 단속이 시작됩니다. 기존 2023년 6월 1일 정식 시행이었으나 1년 더 계도 기간이 연장되어 2024년 6월1일부터 시행입니다. 주택 임대차(전세, 월세) 계약 시 보증금 6000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하고 도(道)지역(경기도 제외) 내의 군단위를 제외한 지역이 대상이 됩니다. 임대차계약 당사자, 보증금, 임대료, 계약금 및 잔금, 계약 체결일 및 잔금일 등의 계약사항을 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 시, 군, 구청에 임대인과 임차인이 의무적으로 계약 내용을 신고해야 하는 것이 골자인 제도입니다.
1-1 전월세 신고제 타임라인
| 날짜 | 내용 |
| 2019년 8월 | ‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률’ 일부 개정안 발의 |
| 2020년 7월 31일 | 임대차 3법 통과 (전월세 신고제 포함) |
| 2021년 6월 01일 | 전월세 신고제 계도 기간 시작 |
| 2022년 6월 01일 | 계도 기간 1년 연장 |
| 2023년 5월 31일 | 계도 기간 종료 |
| 2023년 6월 01일 | 계도기간 연장 결정 |
| 2024년 6월 01일 | 전월세 신고제 정식 시행 (단속 시작) |
전월세 신고제 (주택 임대차 계약 신고) 제도의 시작은 2019년 법률 개정안 발의 후 2020년 7월 임대차 3법이 통과되면서 시작되었습니다. 1년 간의 계도 기간을 가질 예정이었으나 1년을 연장하게 되어 2023년 5월 31일 계도 기간은 종료될 예정입니다. 금일 기준으로 약 20여일 시간이 남았고 다음달 2023년 6월 1일이 되면 정식 시행되어 단속도 시작됩니다. 여기서 계도 기간이 1년 더 연장되는데, 미신고자가 많아 바로 시행시 과태료로 인한 큰 혼란이 갑작스럽게 1년 연장 결정이 되었습니다.
1-2 전월세 신고 건수 변화
| 시행 기간 | 신고건수 | 상승률 |
| 2020년 계도 기간 시행 전 | 218만9631건 | |
| 1차 계도 기간 (2021년 6월 ~ 2022년 5월) | 235만1574건 | 7.4% |
| 2차 계도 기간 (2022년 6월 ~ 2023년 5월) | 283만3522건 | 20.5% |
계도 기간을 1년 간 연장했던 이유를 보자면 위 표에서 확인할 수 있습니다. 당초 계획했었던 1년 간의 계도 기간 중에 주택 임대차 계약 신고 건수가 7.4%에 그치는 상황이었습니다. 아직 의무 사항이 아니었기 때문에 반드시 해야하는 것은 아니기 때문에 1차 계도 기간 동안에 신고 건수 증가가 미미한 것은 당연한 수치일 수도 있습니다. 하지만 실제 시행하기에는 부족하다고 판단을 했는지 1년을 더 연장하기로 합니다. 이 기간 동안에는 전년 대비 약 20%의 상승으로 현장에서도 충분히 신고 건수를 늘리고 있다는 데이터를 확인할 수 있습니다. 이 만큼 주택 임대차 계약 신고 건수가 증가한 것은 1차 계도 기간 연장되었다는 사실을 미처 몰라 신고를 한 케이스가 많은 듯 보입니다. 2년이라는 긴 계도 기간이 주어진 만큼 공인중개사, 일반인들에게 충분히 홍보가 된 것 같습니다.
2023년 6월 1일부터 지방자치단체를 중심으로 위반 사례에 과태료를 부과하는 등 단속을 본격화할 방침이라고 합니다. 다음달 1일 이전까지는 계도기간으로 과태료가 부과되지 않는 점 명심하시길 바랍니다. 계도 기간의 연장으로 내년 2024년 6월 1일까지만 신고하면 되는 상황이 되었습니다. 미신고건에 대해서는 2024년 6월 1일 이후 과태료가 부과되오니 1년이 남은 시점에서는 반드시 신고하시길 바랍니다.
2. 신고 의무
2-1 공동 신고
주택 임대차 계약 신고의 기본 원칙은 임대인과 임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내 공동 신고하는 것입니다. 하지만 임대인과 임차인이 공동으로 신고하러 주민센터에 방문하거나 온라인 신청을 하는 것이 현실적으로 번거롭습니다. 그래서 신고인의 편의를 위하여 임대인과 임차인 중 한 명의 당사자가 공동 날인한 임대차 계약서를 제출하는 경우 신고로 인정하고 있습니다.
2-2 대리 신고 (공인중개사)
반드시 계약을 체결한 임대인이나 임차인이 신고를 해야 하는 것은 아닙니다. 계약을 체결한 공인중개사도 임대인과 임차인을 대리하여 신고할 수 있습니다. 다만 공인중개사가 주택 임대차 계약 신고 의무자는 아니기 때문에 대리 신고하는 것은 공인중개사 측에 협조를 구하는 부분입니다. 또한 공인중개사 외에 임대인이나 임차인의 대리인이 당사자를 대신하여 주택 임대차 계약 신고할 수 있습니다.
2-3 단독 신고 (일방의 거부)
계약을 체결한 후 전월세 신고를 하려고 하는데, 일방에서 신고 자체를 거부할 수 있습니다. 신고 자체에 대해서 몰랐을 수도 있고 신고가 되면 임대 소득에 대한 정보가 공개되어 과세에 대한 부담을 느낄 수 있기에 이러한 상황도 충분히 발생 가능하다고 할 수 있습니다. 이런 경우에는 이미 계약이 성사가 된 상태에서 임대인의 이행만 남은 상태입니다. 임차인 쪽은 계약이 진행되기를 희망할 때 일방의 신고 거부 상황이 됩니다. 이 경우 ‘단독신고사유서’를 제출하여 단독신고를 완료할 수 있습니다. 임대차계약서까지 첨부하시면 모든 준비는 완료되면 특별히 서식이 있는 것은 아니니 아래 파일을 사용하시면 됩니다.
3. 신고 주택
주택 임대차 계약 신고 기준을 쉽게 구분할 수 있는 것은 주택의 용도로 사용하고 있느냐와 전입신고가 가능하냐 여부만 따져보면 됩니다. 주택임대차보호법에 따르면 무허가 건물이나 미등기 건물에 상관없이 임차인이 주거로 사용하고 있는 경우에 주택임대차보호법에 적용을 받는다고 하고 있습니다. 주택의 용도라고 하더라도 아무곳이나 이 범주에 들어가는 것은 아닌데요, 아래 구분을 통해 확인 해 보겠습니다.
3-1 주택
우리가 흔히 알고 있는 건축물 대장상 주거용도의 주택을 말합니다. 아파트, 다세대 주택, 빌라, 다가구주택, 단독주택 등이 이에 해당합니다. 다세대 주택의 옥탑방의 경우 다세대 주택 내에서 소유가 구분된 별도의 주택이 아닌 다세대 주택의 구분소유자들의 공용면적에 해당하는 곳을 임의로 주택처럼 만든 것이기 대문에 등기부등본에 나오지 않아 주택이라 볼 수 없습니다. 반대로 다가구 주택의 경우 옥탑은 신고 대상이 될 수 있는데 주택임대차보호법에서 보는 주택의 범주에 들어가기 때문입니다. 다가구 주택이나 단독주택의 경우 호수를 표기하지 않고 해당 건물의 지번만으로도 전입신고가 가능하기에 가능합니다.
3-2 준주택
기숙사나 고시원과 같은 주거 형태도 신고의 대상이 됩니다.
3-3 비주택
주거용 오피스텔 (사무용 오피스텔 제외), 공장 및 상가 내 주택, 판잣집이 해당됩니다. 실제 용도가 주택이 아니더라도 임대차 계약 체결 당시의 실제 용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려하여 종합적으로 판단해야 합니다.
4. 신고 대상 기준
4-1 금액 기준
주택 임대차 계약 신고의 금액 기준은 보증금 6000만원 초과 또는 월차임 30만원 초과인 경우에 적용됩니다. 여기서 보증금이 6000만원을 기준점으로 잡은 이유는 확정일자가 없어도 최우선변제를 받을 수 있는 임차 보증금의 최소금액이 6000만원인 점을 고려하였다고 합니다. 현재 주택 임대차 보호법 시행령 개정 입법 예고인데 4월 말 개정 시행 예정입니다. 참고로 서울은 1.5억, 경기 대부분 및 세종 1.3억, 그 외 6000만원입니다.
<예시>
| 보증금 | 월세 | 신고 기준 | 신고 여부 |
| 7000만 | 0원 | 보증금 초과 | 신고 |
| 2000만 | 40만 | 월차임 초과 | 신고 |
| 6000만 | 30만 | 보증금/월차임 미달 | 미신고 |
| 1000만 | 35만 | 월차임 초과 | 신고 |
| 6500만 | 30만 | 보증금 초과 | 신고 |
| 7000만 | 50만 | 보증금/월차임 초과 | 신고 |
4-2 지역 기준
수도권(서울, 경기, 인천) 전지역, 광역시, 세종시, 제주시 및 도(道)의 시 (경기도를 제외한 도道의 시)가 대상 지역이고 대상지역이 아니라면 금액 기준에 충족되더라도 주택 임대차 계약 신고 대상이 아닙니다. 도 지역의 군단위 지역은 전월세 신고제 대상에서 제외되는데, 그 이유는 임대차 거래량이 많지 않고 소액 임대차 비중이 높지 않기 때문입니다.
<예시>
| 지역 | 대상 여부 |
| 충청북도 괴산군 | 비대상 지역 |
| 충청북도 청주시 | 대상 지역 |
| 전라남도 장흥군 | 비대상 지역 |
| 전라남도 여수시 | 대상 지역 |
- 반전세의 경우 보증금과 월세 둘 중에 하나라도 해당 기준을 초과하면 신고 대상이 됩니다.
- 갱신 계약의 경우 종전의 임대료와 변경된 임대료, 계약 갱신 청구권의 행사여부까지 신고 해야 합니다.
- 계약의 체결 뿐만 아니라 계약의 갱신(변경), 계약의 해제도 신고해야 합니다.
5. 신고 방법 (준비서류)
신고제 대상인 임대인과 임차인은 계약 체결일로부터 30일 이내 임차 주택 소재지 관할 주민센터방문 또는 온라인 부동산 거래관리 시스템 (https://rtms.molit.go.kr)으로 반드시 신고 해야 합니다.
5-1 신고 내용
◎ 임대인의 인적 사항
- 자연인 – 성명 / 주소 / 주민번호 / 외국인등록번호 / 연락처
- 법인 – 법인명 / 사무소 소재지 / 법인등록번호 / 연락처
- 법인 아닌 단체 – 단체명 / 소재지 / 고유번호 / 연락처
◎ 임대목적물의 현황 – 임대 목적물의 소재지, 종류, 임대면적
◎ 임대 보증금 및 월차임
◎ 계약 체결일 및 계약 기간, 잔금일
◎ 계약 갱신요구권 행사 여부 (계약을 갱신한 경우만 해당)
5-2 임대차 계약서
임대차 계약서가 있는 경우 아주 쉽게 주택 임대차 계약 신고를 할 수 있습니다. 정부24를 통해 전입 신고하면 임대차 신고 메뉴로 연결되어 임대차 계약서를 등록하고 신고처리 하면 됩니다. 신고인의 편의를 위해 임대인, 임차인 양 당사자 중 1명이 공동 날인(서명)이 있는 임대차 계약서를 제출하는 경우 신고 완료된 것으로 봅니다. 온라인 신고 시 계약서 원본을 스캔하여 PDF나 JPG로 제출하거나 스마트폰 촬영으로 사진 파일 첨부하여 신고할 수 있습니다. 또한 임대인이나 임차인 둘 중 한사람이 임대차계약서를 제출하고 신고를 접수한 경우 상대방의 연락처로 신고 접수 완료 문자메시지가 발송됩니다.
5-3 계약서가 없는 경우
임대차 계약은 불요식 계약으로 계약서 없이도 계약이 성립될 수 있습니다. 계약서 없이 상호간에 거래 조건에 대한 확인이 있은 후 (가)계약금을 지불하는 경우가 있습니다. 공동으로 작성한 계약서가 없는 경우, 계약자 중 1명의 금전거래내역이 적힌 통장사본, 입금증과 같이 임대차 계약 내용을 확인할 수 있는 서류와 함께 신고서를 작성할 수 있습니다.
- 공동 신고가 원칙이지만 거래 당사자 중 한 사람이 신청 가능하고 공인중개사 등에 위임하여 신고도 가능합니다.
- 전입 신고를 할 때 계약서를 첨부하면 임대차계약신고도 되면서 확정일자를 받을 수 있어 보증금 보호 장치 마련이 가능합니다.
- 임대임과 임차인 중 한쪽이 신고를 거부하면 단독으로 신고 가능합니다. (단독신고사유서 제출)
- 부동산 거래 계약 시스템을 통한 전자거래로 주택 임대차 계약을 체결한 경우 임대차계약 당사자가 공동으로 주택 임대차 계약 신고서를 제출한 것으로 봅니다.
6. 신고 위반 시 과태료
주택 임대차 계약 신고 의무 위반 시 기간과 계약 금액에 비례하여 최소 4만원에서 최대 100만의 과태료 부과 됩니다. 만약 허위 신고를 할 경우 계약 금액과 관계 없이 무조건 100만원의 과태료가 부과됩니다. 여기서 계약체결일로부터의 30일이라는 기준을 이해해야 하는데, 임대차 계약서가 있는 경우 계약 체결일을 기준으로 30일이고 임대차 계약서가 없는 경우 다음과 같습니다.
★ 계약서 작성 이전이라도 임대료, 임대기간, 주택 등이 확정되어 당사자 간 임대차 계약의 합의 후 (가)계약금이 입금되었다면, (가)계약금 입금일을 기준으로 30일 이내에 신고하여야 한다.
7. 기대 효과
7-1 임대차 거래의 투명성 확보 기대
임대 소득이 공개되어 정부 입장에서는 임대차 거래의 투명성을 높일 수 있는 기회가 됩니다. 정부나 국토부에서 과세자료로 활용되지 않을 것이라 선을 긋고 있지만 향후 과세 가능성은 충분하여 임대료 수입에 대한 과세, 건강 보험료 부담이 가중될 것으로 보고 있습니다.
7-2 전월세의 적정 거래가격을 확인할 수 있는 근거 자료 확보
정보의 투명한 공개가 이루어지면서 시장 가격 파악이 가능해 전월세의 적정한 가격이 형성될 것으로 기대할 수 있습니다. 여기서 실거래가 신고와 대비되는 부분이 있습니다. 실거래가 신고의 경우 거래 신고는 있으나 거래 해제에 따른 신고 의무는 없습니다. 그래서 실거래가를 높게 신고하고 추후에 계약을 해제하더라도 아무도 알 수 없어 허위 시세로 시장 버블이 생길 수 있는 여지가 있습니다. 현재 이를 방지하기 위한 법안이 발의된지 꽤 되었는데 계류 중인 것으로 알고 있습니다. 반면 전월세 신고제의 경우 거래 신고부터 변경, 해제까지 모두 신고 의무가 있기 때문에 적정한 시세로 수렴하기 위한 기본 조건은 갖추었다고 생각합니다.
7-3 편법 증여 방지 가능
부모가 자식의 보증금을 대신 내주는 편법 증여방식에서 의심 사례가 발견되면 심층적으로 들여다 볼 근거자료가 생겼다고 볼 수 있습니다. 매매의 경우 실거래가 신고 의무가 있고 자금조달계획을 밝혀야 했기에 그 동안 정부에서 모니터링이 가능했으며 의심사례를 적발해 낼 수 있었습니다. 하지만 임대차의 경우 신고 의무가 없어 편법 증여의 증거 자료가 부족했습니다. 하지만 임대차신고제로 신고 보증금이 대상자의 소득수준이나 재산과 비교해 의심스러울 경우 자금조달을 증명을 요청할 수 있습니다. 만약 자금조달의 증명이 어려운 경우 증여세 부과로 이어질 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.
<사례>
20대 A씨는 올해 초 서울 강남의 한 아파트를 10억원에 매매했습니다. 이 과정에서 A씨는 부모님을 임차인으로 신고하고 임대보증금(전세금)의 형태로 4억 5000만원을 받았습니다. 그리고 금융회사를 통해 4억 5000만원을 대출 받고 나머지 차액은 1억원은 본인 통장의 현금으로 매매 자금을 충당했습니다. 국토부는 A씨와 그의 부모를 임대보증금 형태의 편법 증여 의심사례로 국세청에 통보했습니다. A씨와 부모님은 한 집에 거주하면서 부모에게 전세를 주는 비정상적, 비통상적 거래라는 판단했습니다.
8. 우려 사항
8-1 임대인의 반발 과세자료 활용 가능
주택 임대차 계약 신고 내용을 기반으로 임대소득세 부과 등 과세 자료로 활용될 것을 임대인들은 우려하고 있습니다. 이미 재산세와 보유세 부담을 가진 임대인의 부담이 전월세 신고제로 인하여 가중되어 세입자에게 전가되지는 않을지에 대한 우려는 점점 커지는 상황입니다. 특히 월세를 받아 생활비를 충당해오던 은퇴자가 고령은 임대인들의 경우 임대 소득에 대한 과세는 기존 소득의 감소로 이어지기 때문에 월세나 전세를 인상을 고려할 수 있습니다. 은퇴자가 고령자의 경우 임대 소득이 그대로 공개될 경우 현재 피부양자로서의 자격 박탈로도 이어질 수 있어 큰 반발이 예상됩니다.
8-2 임대 소득 노출을 피해 매물 감소
임대 소득이 노출되는 것을 꺼리는 임대인들이 시장에서 물건을 거두어 들여 시장에 매물이 부족해지는 상황을 예상할 수 있습니다. 급격히 공급이 줄어들면 시장 가격이 요동칠 수 있기 때문에 다소 우려되는 부분이긴 합니다. 현장에서 일하는 현직자로서의 생각은 매물 감소는 크게 우려되지 않는다고 생각합니다. 왜냐하면 광고를 하지 않으면 시장에서 거래되는 것이 쉽지 않는 것이 현실이기 때문에 공실 부담을 가지면서까지 물건을 내놓지 않을 가능성은 높아보이지 않습니다. 설령 그런 움직임이 있다하더라도 그리 오래갈 현상은 아니라는 것이 제 판단입니다.
8-3 관리비 꼼수의 등장
주택 임대차 계약 신고제 대상에서 제외되기 위하여 월세를 30만원 이하로 낮추는 대신 관리비를 높이는 꼼수가 등장하고 있습니다. 관리비는 임대인의 수익이 아닌 건물의 관리 및 유지보수에 들어가는 비용으로 보기 때문에 신고의 대상이 아닙니다. 그래서 신고제 대상의 기준에서 벗어나면서 임대료와 관리비는 이전 수준을 그대로 받을 수 있는 꼼수가 등장했는데요, 아래 예시를 보시면 쉽게 이해가 될 수 있습니다.
| 기존 월세 / 관리비 / 총액 | 신규 월세 / 관리비 | 총액 | |
| ① | 32만 / 8만 / 총액 40만 | 28만 / 12만 / 총액 40만 | 동일 |
| ② | 29만 / 7만 / 총액 36만 | 29만 / 11만 / 총액 40만 | 임대료 인상 효과 |
① 사례의 경우 기존 임대료는 32만원인데 30만원 이하로 맞추기 위해 임대료를 인하한 대신에 총액을 맞추기 위해 관리비를 인상하여 임대료와 관리비를 합친 금액은 그전과 동일한 수준을 유지하도록 맞추었습니다.
② 사례의 경우 임대료는 29만원으로 그전과 동일하나 임대료를 상승시키지 못하는 부분을 관리비 상승으로 대체하여 전월세 신고제 대상에서는 벗어났지만 임대료 상승 효과를 거두게 되었습니다.
이러한 형태로 임대료와 관리비의 조정을 통해 법망을 피해가는 움직임이 이미 계도 기간에 다수 노출되었습니다. 임대인 입장에서는 총액이 똑같으니 큰 문제가 없지 않느냐라고 임차인을 설득합니다. 임차인 입장에서는 임대인과 부딪히고 싶지 않고 시장 매물이 많지 않을 경우 이 조건을 받아들일 수 밖에 없습니다.
여기서 체크해 볼 수 있는 포인트가 몇가지 있습니다.
- 임대인은 주택 임대차 계약 신고를 피할 수 있다.
- 임대료가 낮아져 세금과 건보료 부담을 줄인다.
- 세입자 입장에서 월세 세액공제나 소득공제 금액이 줄어든다.
< 정부의 대응 2022년 10월 국토부 보도자료>
[관리비 사각지대 해소 및 투명화를 위한 개선 방안]
- 공동주택 관리비에 대한 알권리 확대
1-1. 관리비 공개 대상 확대 (현 100세대 이상 -> 50세대 이상)
1-2. 민관협력을 통한 관리 정보 접근성 제고
1-3. 지역, 현장 밀착형 검증 체계 구축 - 원룸 오피스텔 등 사각지대 보완 (법무부 협업)
2-1. 소규모주택 임차인의 관리비에 대한 알 권리 보장
2-2. 오피스텔에 대한 체계적 관리체계 구축
2-3. 관리비 관련 분쟁에 대한 심의, 조정 활성화 - 관리 비리 근절을 위한 투명, 공정한 관리문화 정착
3-1. 유지 보수 공사 사업비 비교 시스템 구축
3-2. 회계 비리 방지를 위한 내부 통제 시스템 구축
3-3. 공동 주택 관리비리 조기 경보시스템 본격 시동
3-4. 관계 부처, 지자체 정기 합동 점검 실시
사실 위 내용을 봤을 때 느껴지는 부분은 굉장히 추상적이다, 과연 저게 이루어질 수 있을까 였습니다. 관리비에 대한 꼼수를 완벽하게 차단하기에는 구체적인 것이 하나도 없어서 어떻게 실행될지 매우 의문스러웠습니다. 그리고 이제 본격적인 시행을 앞둔 5월이 되어서야 조금 더 구체적인 의견이 나왔는데요, 요약하자면 아래 내용과 같습니다.
- 50세대 미만도 관리비 공개
- 공인중개사 및 부동산 플랫폼에 관리비 파악하여 공개
- 임대차 계약서상에 관리비 항목 추가 (관리비 세분화)
- 공인중개사의 관리비 설명 의무 추가
추상적인 내용보다는 조금 더 구체화되었지만 실제 관리비를 세부적으로 공개한다고 해도 시장에서 그 금액을 받아들이면 어쩔 수 없는 부분입니다. 관리비가 높다고 해서 이를 강제할 수 있는 수단도 없기 때문에 이에 대한 보완은 필요해 보입니다. 또한 관리비를 세분화하여 공인중개사로 하여금 확인설명 의무를 더한다하여도 궁극적으로 관리비 꼼수가 해결될지는 실무상 여전히 미지수로 남습니다.
9. Q & A
Q1 2023년 4월달이 계약일이고 2023년 6월 1일 이후가 잔금인 경우 신고 대상인가?
A 신고대상입니다. 6월 1일 이후 최초 계약이나 계약 내용이 변경된 갱신계약에 한하여 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고하면 됩니다.
즉, 묵시적 갱신으로 계약 내용의 변경이 없는 경우는 신고할 필요 없습니다. 만약 계약이 해제된 경우에는 임대차 해제 신고도 반드시 해야 합니다.
Q2 대상금액이 아니지만 확정일자는 받아야 하는 경우는 어떻게 하나요?
기존 방식 그대로 계약서를 지역 주민센터에 방문하시거나 온라인으로 신청 가능합니다.
Q3 임대차 계약 신고는 누가하는 것인가요?
A 신고 의무는 임대차계약의 양 당사자인 임대인과 임차인이지만 공동으로 진행이 어려울 경우 한쪽 당사자만 공동 서명이 들어간 계약서로 단독으로 신청 가능합니다. 위임받은 공인중개사 등이 신청을 대리할 수도 있습니다. 다만 공인중개사의 신고는 의무사항이 아닙니다.
Q4 임대사업자도 신고해야 합니까?
A 렌트홈에서 신고하고 있기 때문에 중복으로 신고할 필요 없습니다.
Q5 상가도 신고 대상에 포함된다고 할 수 있습니까?
A 건물의 종류와 관계 없이 주택임대차보호법의 적용 범위에 있는 임대차계약은 모두 주택 임대차 계약 신고 대상입니다. (기준 임대료 초과 및 지역 고려) 주택임대차보호법은 대장상의 용도보다 현황을 따르기 때문에 현황을 고려하여 판단해야 합니다.
Q6 계약서가 없는 상태라면 어떻게 해야 하나요?
A 표준임대차계약서 양식을 꼭 따르지 않더라도 계약의 내용을 확인할 수 있는 문서나 통장의 입금 내역과 같이 입증 가능 서류가 있으면 신고할 수 있습니다.
Q7 출장이나 발령으로 인한 임시 거주 임대차계약의 경우 신고 의무가 있습니까?
A 주민등록(전입신고)이 되어 있는 본 거주지가 있고 일시 출장 등 일시적인 거주가 명확한 단기 임대차의 경우 신고 대상으로 보지 않습니다. 단기 임대차의 경우 주택임대차보호법의 보호 대상이 아닙니다.
Q8 임대인과 임차인 모두 외국인인 경우 신고를 해야 하나요?
A 신고 의무가 있습니다. 임대차 계약 시 확인할 수 있는 여권, 외국인등록번호, 거소신고번호 등 신고해야하며 외국인과 내국이 구분없이 주택 임대차 계약 신고합니다.
Q9 임대인과 임차인 중 한명이 신고를 거부하는 경우는 어떻게 해야하나요?
A 양 당사자 중 한명이 신고를 거부하여 단독으로 신고하는 경우 ‘단독신고사유서’를 첨부하여 제출합니다.
Q10 계약서 작성 없이 가계약금만 입금했다면 언제부터가 신고기한인가요?
계약서 작성 이전이라도 임대료, 임대기간, 주택 등이 확정되어 당사자 간 임대차 계약의 합의 후 (가)계약금이 입금되었다면, (가)계약금 입금일을 기준으로 30일 이내 신고해야 합니다.
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