최근 전세 사기로 인하여 고통받는 분들을 위한 전세 사기 특별법이 국회 통과를 앞두고 있습니다. 이 전세 사기 특별법 내용을 이해하기 쉽게 정리해 드립니다. 대상자의 범위가 확대되었기 때문에 현재 보증금 미반환으로 고통받고 계신 분 향후 미반환 위험이 예측 되는 분들께 유용한 정보가 될 것입니다.
일명 전세 사기 특별법 내용의 정확한 명칭은 “전세사기 피해자 지원을 위한 특별법 제정안”입니다. 이 명칭에서 알 수 있듯 “피해자 지원”이지 피해금에 대한 보상의 개념은 아니기 때문에 보상 수준에 대한 시각차가 존재하는 상황입니다. 이러한 상황에서 최근 전세 사기 특별법의 대상자의 범위가 확대 되었습니다. 기존 전세 사기 뿐만 아니라 갭투자와 신탁 사기 이중계약까지 지원 대상이 되어 전세 사기 범죄 행위의 피해자가 아닌 분들도 기대해볼만한 법안이 될 것으로 기대됩니다.
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< 글의 순서 >
1. 지원 대상
- 대항력과 확정일자 확보 또는 임차권 등기를 마친 경우
- 임차주택에 대한 경공매 진행 또는 임대인의 파산, 회생절차 개시
- 보증금 5억원 이하인 경우
- 수사 개시, 임대인 등의 기망 또는 반환 능력 없는 이에게 소유권 양도 등 전세사기가 의심될 경우
- 면적과 보증금 등을 고려 했을 때 서민 임차주택에 해당해야 함
- 고의적인 갭투자 및 신탁 이중 계약 사기까지 포함
2. 지원 내용
최우선 변제금 무이자 대출
전세 사기 특별법 내용 중 대표적으로 최우선 변제금을 못 받는 경우 근저당권 설정 시점이 아닌 현시점의 최우선 변제금을 무이자로 대출이 가능합니다. 최장 10년까지 연장할 수 있고 초과금에 대해서는 1~2%대 저리 대출까지 지원합니다.
| 지역 | 최우선 변제금 |
| 서울 | 최대 5,500만 |
| 과밀억제권역, 용인, 화성, 세종, 김포 | 최대 4,800만 |
| 광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 최대 2,800만 |
| 그외 지역 | 최대 2,500만 |
무이자 대출은 말 그대로 이자 없이 해당 자금을 빌릴 수 있는데, 최장 10년까지라고 한다면 원금만 고려하면 됩니다. 전세 사기 특별법 내용 중 무이자로 제공되는 대출 상품 중 가장 큰 규모라고 볼 수 있습니다. 이에 대하여 또 대출을 받으라는 것이냐라는 반발이 있기는 하지만 실질적으로 도움이 될 수 있는 부분이기에 당장에 급한 자금 융통에는 도움이 될 수 있습니다.
전세 및 구입 자금 지원
디딤돌대출 (소득 연 7,000만 이하, 최대 4억원, 최장 3년 거치)
최우대조건인 신혼부부와 동일한 기준 적용으로 1년에서 3년으로 연장하고 연금리 1.85~2.70%로 최대 4억원까지 대출이 가능합니다. 신혼부부의 혜택은 일정 기간이 지나면 소멸하지만 이 정도 수준의 대출 혜택을 주는 부분은 전세 사기 특별법 내용 중 잘한 결정이라고 생각합니다.
특례보금자리론 (최대 5억원, 최장 3년 거치)
전세사기 피해자의 경우 0.4% 우대받아 연금리 3.65 ~ 3.95% 최대 5억까지 대출이 가능합니다. 연소득 조건이 맞지 않을 경우 특례 보금 자리론을 이용할 수 있는데 전세 사기 특별법 대상자의 범위가 확대된 만큼 이 부분도 해당되는지 확인이 필요합니다.
민간금융사
전세사기 피해자를 대상 주택담보대출비율(LTV)와 총부채원리금상환비율(DSR) 1년간 한시적 완화하고 4억 한도 내에서 LTV 100%를 적용해 경매 낙찰가 전액을 대출받을 수 있게 합니다. 또한 신규 주택 구입 시 LTV 80% 적용하고 (DSR과 DTI총부채상환비율) 적용하지 않아 이에 대한 부담을 낮출 예정이라고 합니다.
신용 회복 프로그램
기존 전세 대출을 상환하지 못하는 분들의 경우 최장 20년 무이자로 분할 상환이 가능하도록 신용 회복 프로그램을 지원합니다. 이 시기에 전세 사기로 인하여 연체가 될 가능성이 가장 높은 시기라고 할 수 있습니다. 부동산이라는 비중높은 자산에 대한 손실은 가정 경제에 큰 타격이 될 수 있기 때문에 신용도에 관리 또한 전세 사기 특별법 내용 중 중요한 부분입니다.
세금 감면 및 면제
임차 주택 낙찰 취득세 최대 200만원 한도 내 면제해 줍니다. 임차 주택을 그대로 나의 소유권으로 가져오기 위해서는 취득세라는 세금이 발생하는데, 이에 대한 지원안도 포함되었습니다. 이에 더하여 3년 간 재산세 감면 혜택까지 제공됩니다. 이는 면적별 감면율이 다소 차이가 있는데, 전용60㎡이하 50% 감면 , 전용 60㎡초과 25% 감면이 적용 됩니다.
경공매 절차 지원
일반인의 경우 경공매에 대한 절차가 부담스러울 수 있기 때문에 경공매 절차에 대한 지원이 이루여집니다. 혼자서 경공매 과정에 진행하다보면 시행착오가 발생할 수 있고 잘못된 판단을 할 수도 있기 때문에 이에 대한 지원책도 전세 사기 특별법 내용 중 꼭 필요한 내용이라고 봅니다.
- 경공매대행 : 허그가 경공매 대행 및 정부가 경공매 비용 70% 부담
- 우선매수권 부여 : 최고가 낙찰액에 주택 구매 가능, 우선매수권 양도도 가능
- 임대공급 : LH 등에 우선매수권 양도 후 공금임대 전환해 그대로 거주 가능
- 조세채권 안분 : 임대인의 전체 세금체납액을 개별로 안분해 세금 분리 환수
(전세사기 피해자의 동일 임대인과 계약한 임차인은 보증금 5억원 초과해도 지원)
조세채권 안분이 무엇일까?
임대인의 세금 체납액이 많아 경공매가 진행되지 않을 경우 전체 세금 체납액을 임대인 보유 주택별로 나눠 경매에 부치는 조세채권안분제도 시행합니다. 예를 들어 미납세금이 10억이고 체납자가 주택 100채를 보유했다면 한채당 1000만원씩 조세 채권을 나누게 됩니다. 이 경우 각 경매 건별로 낙찰 가격에서 1000만원의 체납 세금만 제하고 후순위 채권자들이 배당을 받을 수 있게 됩니다. 조세 채권의 안분이 안될 경우 낙찰가에서 세금을 제하면 남는 부분이 없기 때문에 보증금의 반환이 거의 불가능해집니다.
이 조세채권 안분의 경우 다소 내용이 생소할 수 있지만 전세 사기 특별법 내용 중 어쩌면 피해자들에게 실질적으로 가장 큰 혜택이 될 수 있는 부분이라고도 볼 수 있습니다. 대부분의 전세 사기 특별법 내용들은 채무에 대한 유예나 세금 감면이라면 이 내용은 나의 보증금 환수에 가장 직접적인 도움이 될 수 있기 때문입니다.
3. 핵심 내용 정리
지원 대상의 확대
임대인이 고의적인 갭투자를 하였거나 신탁 사기로 이중계약에 따른 피해자까지 지원대상이 될 수 있도록 범위를 확대한 것이 첫 번째 전세 사기 특별법 내용의 주요 안건이라고 할 수 있습니다. 그 동안은 실제 조직적인 전세 사기, 범죄 행위가 인정되는 것에만 국한되어 있었는데, 이번 전세 사기 특별법 내용에는 고의적인 갭투자에 대한 부분이 추가 되어 대상자의 숫자가 대폭 늘 전망입니다. 물론 해석이 어떻게 되느냐는 아직 논쟁 거리가 될 수 있지만 ‘고의적인 갭투자’는 일반 개인 투자자 사이에서도 많이 쓰인 부분이기 때문에 갭투자를 했다가 역전세가 되어 보증금 미반환 상태가 되는 경우도 포함될 수 있습니다.
현시점에서의 최우선변제금
전세 사기 특별법 내용 중 최우선 변제금에 대한 무이자 대출 기준이 확대되었습니다. 과거 근저당 설정 시점으로 최우선변제금을 기준으로 잡을 경우 해당 금액에 지역에 따라 차이가 있으나 많이 축소되게 됩니다. 그래서 무이자 대출 받을 수 있는 금액이 줄어들게 됩니다. 가장 최근의 기준이 가장 높은 최우선변제금 기준이기 때문에 현시점에서의 최우선변제금으로 기준을 잡는 것은 피해자분들께 그나마 조금 더 도움이 될 수 있는 부분입니다.
나의 부동산 소재지가 어느 지역인지 확인하고 무이자 대출이 가능한 수준을 파악해서 최우선변제금을 최대한 많이 대출받아야 합니다. 현재 피해 상황을 고려한다면 어떠한 지원도 만족스럽지 않겠지만 무이자로 대출을 받을 수 있는 것만큼 좋은 기회는 없기 때문에 피해를 최소화하는 좋은 수단이 될 수 있습니다.
전세 대출 미상환액 20년 무이자 분할 상환
전세 사기 피해자가 보증금을 받지 못하는 상황이 되어 전세 자금 대출 상환이 불가능해질 경우가 있습니다. 내 돈도 아니고 대출 받은 돈을 상환하지 못할 경우 완전히 빚으로 남게 되어 더욱 안타까운 상황입니다. 이 경우 전세 대출 미상환액에 대하여 20년 간 무이자로 분할 상환할 수 있도록 하는 것이 세번째 전세 사기 특별법 내용의 핵심 내용이라고 할 수 있습니다. 전세 대출에 대한 탕감까지는 어렵더라도 이 비용에 대해 이자 부담이라도 없도록 원금을 20년간 분할하여 상환할 수 있어 월 고정 비용을 다소 줄일 수 있습니다.
주택 구입 희망자와 지속 거주 희망자
주택을 구입하고자 하는 분과 현재 거주지에서 계속 거주하고자 하는 분을 구분하여 지원합니다. 주택이 경공매가 진행되어 보증금을 반환받지 못하는 상황에서 주택을 구입하고자 하는 분, 지속 거주를 희망하는 분께 별도의 지원책이 제공됩니다. 이러한 세분화는 피해 임차인들의 기본적인 분류를 통해 세부적인 도움을 주고자하는 노력의 일환으로 보입니다.
주택 구매 희망자
주택 우선 매수 권리 부여, 경매 절차 진행 시 법률 전문가 대동 서비스 지원, 수수료 70%까지 지원, 주택을 경매로 낙찰 받았을 때 지방세 감면, 구입자금 대출 및 세제 지원이 가능합니다.
지속 거주 희망자
LH가 우선 매수권을 매입하고 전세 사기 피해자가 거주할 수 있게 해줍니다. LH매입 임대의 경우 2년 단위로 갱신하고 최대 20년 장기 임대로 장기 거주권을 보장합니다. 실제로 시세에 30~50% 수준이기 때문에 이 부분도 임차인들에게 부담을 줄여 줄 수 있습니다. 또한 생계비, 주거비 등이 지원되는데 생계비의 경우 월 62만원, 주거비는 월 40만원이고 1인가구 기준으로 월소득 156만, 재산 3억1000만, 금융재산 600만원 이하인 임차인이 대상자가 됩니다. 한부모 가정이나, 조손가정은 연 3% 금리로 신용대출을 최대 1200만원 한도도 전세 사기 피해자에게 지원됩니다.
연체정보, 연체금 20년 면제
전세 사기 피해자의 경우 자금 융통에 어려움이 많아 연체가 될 가능성이 높습니다. 이 경우 연체된 내용에 대하여 기록을 남는 것을 최장 20년간 면제하도록 하고 연체금에 대한 부과도 20년 간 면제해 줍니다. 연체 관련 정보는 해당 개인의 신용도에 큰 영향을 주는 부분인 만큼 당장은 아니더라도 향후 전세 사기 특별법에 해당하는 피해자분들에게는 도움이 될만한 부분이라고 평가합니다.
지방세 납부기한 1년 간 연장
전세 사기 특별법 내용 중 지방세의 경우 바로 납부하기 어려운 분들을 위하여 납부 기한을 1년 간 연장하여 당장 부담될 수 있는 세금에 대한 부담을 줄여주는 부분입니다. 물론 이 부분도 크게 피해자분들에게 도움이 되는 것은 아니지만 막상 세금을 내야하는 상황에서는 부담이 될 수 있기에 다양한 차원의 지원은 크던 작던 필요해 보입니다.
4. 향후 전망
현재 이 전세 사기 특별법 내용이 공개되고 관련 피해자들은 만족스럽지 못하다는 입장인듯 합니다. 실제 피해자분들이 입은 피해에 비하면 이번 지원책은 피해 입음 피해액에 대한 탕감이나 보상의 개념보다는 현재 떠앉게 된 빚에 대한 유예 기간을 늘려준 수준이라고 볼 수 있습니다. 전세 사기 특별법 내용은 실제 명칭이 “전세사기 피해자 지원을 위한 특별법 제정안”인 점만 보아도 피해자 지원책에 불과합니다. 그렇다고 정부와 국회를 탓할 수만은 없고 완전한 보상이 이루어질 경우 향후 악용될 소지도 있습니다. 실제 전세보증보험증권은 전세금에 대한 전액 보상이 전세사기의 미끼로 활용되었고 문제가 된 계약들의 피해 보상이 모두 보증보험 측에 귀속되었습니다.
결국 모두를 만족하는 법안을 만들 수는 없지만 조금 더 피해자들의 상황을 고려하여 형평성에 맞는 법안이 완성되기를 기대해 봅니다. 추가로 이 법안 또한 부족함이 있을 수 있기 때문에 후속 조치로 정부 측에서도 더 어려움에 처한 분들을 위한 지원책을 추가로 내놓기를 바랍니다. 앞으로 법안 시행 후 지속적인 모니터링으로 6개월 단위로 추가 대책이 있을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 현재까지도 전세 사기 피해자로 인정받는 것 조차 힘든 분들이 많습니다. 대상자 선정부터 어려움을 겪고 있는 이 상황이 빠르게 정리되길 기대해봅니다.
오늘 또 한분의 전세사기 피해자가 세상을 떠난 것을 기사에서 확인할 수 있었습니다. 현직 공인중개사로서 전세 사기로 더 이상의 희생자가 없기를 진심으로 바랍니다. 앞으로 전세 사기 특별법 내용이 더 보완되어 피해 임차인들의 피해가 최소화되었으면 합니다.
함께 보면 도움되는 포스팅 – 전세 특약 사항 2023년 최신