최근 이슈가 되고 있는 전세 사기, 갭투자로 야기된 역전세로 인한 보증금 미반환의 이슈로 전세 제도 폐지에 대한 이야기가 나오고 있습니다. 이 시점에서 전세 제도가 과연 폐지가 가능한가에 대한 다양한 의견들이 나오고 있습니다. 전세 제도가 가진 순기능과 역기능 두 가지 모두를 이해하고 있다면 과연 폐지가 가능한가에 대한 식견이 생길 것이라 생각합니다.
이 포스팅을 통해 현재 전세 제도 폐지와 관련된 이슈 사항를 점검해보고 전세 제도에 대한 전반적인 이해를 해보도록 하겠습니다. 그리고 이미 피해를 입으시거나 피해가 우려되는 분들이 지원 받을 수 있는 것에 대한 내용도 링크를 통해 확인가능합니다. 우선 전세 제도가 무엇인지에 대해 간단히 살펴보겠습니다.
연관 포스팅 – 전세 사기 특별법 ( 지원 내용 및 대상 확대 )
전세란 무엇인가?
전세는 세입자의 보증금을 주인에게 맡기고 집에 임차한 후 계약기간이 종료되면 보증금을 세입자에게 반환하는 주택임대차의 유형을 말합니다. 매달 일정한 금액을 집주인에게 지급하는 월세 제도와는 차별화되는 것이 특징입니다. 쉽게 설명하면, 타인의 집이나 집의 일부(방)을 빌려 쓰고 일정한 돈을 맡겼다가 나중에 이 방을 돌려줄 때 맡겨둔 돈을 다시 찾아가는 제도입니다. 매달 일정한 금액을 지불하며 집을 빌려쓰는 월세와 더불어 주택임대차의 가장 큰 축을 담당하고 있는 임대차 방법 중 하나입니다.
전세계에서 우리 나라에서만 사용된다고 알려진 이 방식은 임대인은 2년 동안 무이자로 집을 대여해주는 조건으로 빌릴 수 있고, 임차인은 월세보다는 저렴한 금융비용(전세대출)로 주거비를 줄일 수 있었습니다. 전세보증금을 대출할 경우 금융비용이 발생하기는 하지만 월세 지출보다는 전세 보증금 대출에 대한 금융비용이 더 저렴하기에 전세는 대한민국에서 꾸준히 사랑 받는 임대차 방식으로 자리 잡았습니다.
전세 제도 폐지 관련 발언
최근 전세 제도 폐지와 관련된 이슈가 부상한 것은 국토부장관의 발언에서 비롯되었습니다. 대한민국은 주택 소유에 대한 개념과 인식이 다른 나라와는 큰 차이가 있습니다. 주택의 소유가 인생의 목표가 되기도 하고 주택이 투자의 대상이 되기도 합니다. 그 중심에 전세 제도가 자리하고 있습니다. 즉, 전세 제도는 임대차 시장 뿐만 아니라 대한민국 국민들의 기본적인 인식을 완전히 바꿀 수 있는 영향력이 큰 제도라고 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 전세 제도 폐지 이슈는 더 큰 파장을 불러일으키고 있는 상황입니다.
관련 내용을 시간대 별로 확인해보면 이 제도에 대한 이해가 조금 더 편할 것이라 생각하여 핵심 내용을 정리해 보았습니다. 불과 며칠 사이에 다양한 의견 교환이 있었던 점 고려하여 봐주시면 좋겠습니다. 타임라인에 맞춰 내용을 확인해보도록 하겠습니다.
2023년 5월16일 – 원희룡 국토부장관 취임 1주년 간담회
전세 제도 폐지론에 대한 첫 언급이 있었습니다. 원희룡 장관은 전세사기나 역전세로 인한 고통은 극심하기 때문에 응급처방도 필요하고 보다 공격적인 개선이 필요함을 언급했습니다. “전세 제도가 수명을 다했다”라는 말은 아무래도 전세 제도는 이제 끝났다라는 늬앙스를 주며 전세 제도 폐지론에 대한 불씨를 당깁니다. 전세 제도 폐지 논란에 불을 당긴 원희룡 장관의 발언으로 말미암아 앞으로 점진적으로 제도 개편은 불가피 할 것이라는 여론이 형성되기 시작했습니다.
2023년 5월18일 – 이한준 LH사장 기자간담회
경남 진주 LH본사에서 진행된 기자 간담회에서 이한준 LH사장은 “전세 제도는 주거 사다리의 중요한 지름길”이라는 워딩을 사용하며, 전세라는 제도는 그동안 무주택자들이 주택을 소유하기 위한 중요한 지름길이었는데 이 자체가 사라져버린다면 내 집 마련의 더욱 어려워 질 것”이라 밝혔습니다. 전세 제도를 인위적으로 없앨 경우 시장에서 큰 혼란이 야기될 수 있다고 하며 전세 제도 폐지보다는 관련 피해자나 주거 약자에 도움을 줄 수 있는 정부 제도의 개선이 우선임을 강조합니다.
즉 원희룡 장관은 이틀 전 발언과는 완전히 대치되는 의견이라고 할 수 있습니다. 아무래도 현재 LH 입장에서는 전세 수요자들에게 직접적인 혜택을 주고 있기 때문에 전세 제도가 가진 장점과 이를 폐지할 경우 생기게될 혼란을 우려하는 듯 보입니다. 이 기간 동안 전세 사기로 인해 달아오른 여론은 전세 제도 폐지에 대한 이슈로 더욱 뜨겁게 달아오릅니다.
2023년 5월24일 – 원희룡 국토부장관 폴란드 국토부 출장기자단 간담회
전세 제도 폐지론에 대한 우려가 커지자 원희룡 장관이 다소 유보적인 입장으로 바뀌는 모양새입니다. 지난 24일 폴란드 국토부 출장기자단 간담회에서 원희룡 장관은 출장중에도 이례적으로 국내 전세 제도에 대한 의견을 다시 내놓게 됩니다.
전세가 그동안 해온 역할들에 대해 인정하고 한꺼번에 무력화하지는 않을 것이고 전세 제도 자체를 없애려고 하는 접근은 하지 않겠다고 선을 그은 것입니다. 하지만 전세를 끼고 주택 가격 상승을 노리는 갭투자와 같은 방식의 재테크는 앞으로 손을 보겠다는 생각에는 변함이 없음을 확인했습니다.
전세 대출을 끼고 갭투자를 했을 때 매매가와 전세가의 폭락으로 인해 후속 임차인을 이전 계약의 전세금 수준으로 구하지 못하거나, 매매를 하여도 전세금 반환이 어려운 경우가 생길 수 있습니다. 이 경우 임대인의 개인 현금으로 보증금을 반환하거나 경매를 통한 부동산 처분 방법 외에는 해결 방법이 없기 때문에 근본적인 문제 해결은 필요하다고 생각합니다.
Q 갭투자는 부동산 상승기에는 문제가 없다?
A 갭투자로 인해 문제가 생기는 것은 부동산 하락기에 역전세가 나기 때문이라고 일반적으로 생각할 수 있습니다. 하지만 기본적으로 갭투자는 본인의 자본이 거의 들어가지 않고 남의 돈으로 투자하는 것이기 때문에 보증금 반환 자체가 매우 취약한 구조입니다. 그렇기 때문에 부동산 상승기에도 문제가 발생할 수 있습니다. 부동산 상승기에는 그 만큼 매매가가 탄탄하기에 전세가와 매매가가 비슷하더라도 전세 수요가 따라오기 때문에 비싼 전세를 받게 됩니다. 하지만 전세가 만료되었을 때 임대인은 전세금 만큼으 돌려줄 여력이 되지 않는 것이 문제입니다. 매매나 집 담보 대출을 받는다로 해도 해당 전세가만큼 충당되리라는 보장은 없습니다.
[ 기본적인 생각 ]
국토부장관은 기본적으로 전세를 끼고 주택 가격 상승을 노리는 갭투자와 같은 방식의 재테크는 앞으로 불가능하게 하겠다는 입장을 밝힙니다. 갭투자의 경우 본인의 자금이 거의 들지 않거나 최소로 투자되기 때문에 보증금 반환 능력이 매우 떨어지는 구조를 가지고 있기 때문입니다.
[ 갭투자 제한 ]
확정된 것은 아니지만 일정 숫자 이상의 갭투자를 금지, 제한하는 방안 논의 가능하다고 밝힙니다. 즉, 대출을 받거나 전세를 끼고 집을 여러채 사는 것 자체를 제한하는 방안이 현실적인 대안이 될 수 있다는 것입니다. 당연히 100% 막는 것은 불가능 하지만 갭투자의 규모나 양을 줄이는데는 도움이 될 것이라 판단하는 듯 합니다. 또한 선순위 보증금, 근저당이나 기존 채무가 있을 경우 보증금을 제한하는 방안에 대한 언급도 있었는데 안전한 전세 거래가 될 수도 있으나 전세 시장이 위축될 수 있는 양날의 검이기도 합니다.
[ 에스크로방식은 No ]
다만, 취임 1주년 언급했었던 결제 대금 예치 시스템인 에스크로의 경우 극단적인 상황에 대한 예시였을 뿐, 도입 자체는 고려하지 않는다고 선을 그었습니다. 여기서 말하는 에스크로는 전세보증금을 신탁사나 보증기관과 같은 제 3의 기관에 예치하고 일부를 임대인에게 주는 방식을 말합니다. 그런데 이 제도는 단순히 임차인 입장만 고려한 임차인을 위한 안전장치일 뿐, 임대인을 고려한 부분은 전혀 없는 일방적인 아이디어라고 볼 수 있습니다. 임대인 입장에서 전세 보증금을 활용할 수 없는 것은 전세를 임대 내는 기본적인 이유가 없어지는 것이 때문에 성립될 수 없는 조건이라고 평가합니다.
결국 현재 임대차의 절반 이상을 차지하고 있는 전세 제도의 순기능을 무시한채 폐지라는 극단적인 선택은 불가능하다는 평가를 내릴 수 밖에 없습니다. 급진적인 정책보다는 공론화 과정과 사회적 합의가 필요한 상황이고 전세를 당장 폐지하기 보다는 더욱 신중한 접근이 필요하다고 할 수 있습니다.
대중의 여론
전체적으로 대중들은 전세 제도 폐지에 대하여 회의적인 분위기입니다. 인터넷 커뮤니티나 댓글들의 반응은 다소 엇갈리지만 당장의 폐지에 대해서는 좋지 못한 여론이 있는 것은 분명해 보입니다. 실제 전세 제도가 주는 혜택이 여전히 월세보다는 크다는 생각이 지배적인 것을 확인할 수 있는 대목입니다.
[ 월세가 전세의 대안이 될 순 없다 ]
전세를 없애면 월세가 오를 것이 분명하다는 의견이 많습니다. 전세 대신 월세가 될 경우 임대인은 전세금 대신 대출을 일으킬 것이고 대출금을 갚기 위해 해당 금융비용만큼을 월세로 전가할 것입니다. 현재 기준금리를 보았을 때 임대인이 부담해야 하는 금융비용은 현재 전세 대출 금융비용보다는 클 것이 자명하기 때문에 월세 상승은 불가피할 것이라는 의견이 많습니다. 앞으로 미국과의 금리차가 크고 물가가 안정되지 않고 있기 때문에 당분간 금리가 내려갈 것으로 보이지는 않습니다. 즉, 고금리 상황에서의 전세 제도 폐지는 결국 월세 금액의 상승으로 전가될 가능성이 높다고 볼 수 있을 것 같습니다.
[ 주거 양극화가 가속화 될 것이다 ]
집이 있는 사람과 없는 사람의 차이는 더욱 커질 것이라는 의견도 다수를 차지합니다. 그동안 전세 제도는 주택 시장에서 주택 소유를 위한 교두보 역할을 했는데 그 연결 고리가 사라지면 집을 구하는 것은 어려워 질 것이라는 의견입니다. 현재도 주택가격 상승과 물가 상승으로 인해 주택을 구매하는 것이 어려운데, 전세 제도 폐지는 이러한 어려움을 더욱 극심하게 할 것이라고 보는 듯 합니다. 주택의 불안정은 결혼과 출산에 대한 기피로 이어져 인구 감소라는 심각한 문제로까지 이어지는 문제입니다. 주거 양극화 문제를 가속화한다는 점에서 전세 제도 폐지는 더욱 신중해야 할 듯 합니다.
[ 전세 대출을 없애면 전세는 사라질 것이다 ]
전세제도를 이용하는 대부분은 대출을 이용하고 실제 현금 전부를 전세금으로 활용하는 사람은 많지 않습니다. 그래서 “전세 대출을 없애면 자연스럽게 전세 제도는 사라질 것이다.”라는 전세 대출에 폐지론에 대한 의견도 있습니다. 하지만 전세 대출 폐지로 인하여 전세 자체가 갑작스럽게 사라진다면 시장도 크게 요동칠 가능성이 높습니다. 전세 대출 자체를 바로 없애기보다는 대출의 비율을 점진적으로 줄이는 방향으로 가야 시장에 연착륙할 수 있을 것입니다.
[ 전세의 순기능이 역기능을 앞선다 ]
최근 발생한 전시 사기로 인해 전세 자체에 대한 인식이 나빠진 것은 사실이지만, 전세 제도는 지금까지 대한민국 국민들이 내 집 마련을 실현시킬 수 있는 중요한 디딤돌이었다는 것에는 논쟁의 여지가 없습니다. 일부 역기능으로 인하여 전세 제도 전체를 없앤다는 것은 문제가 있습니다. 발생하는 문제에 대한 보완으로 더 나은 제도로 진화시킬 수 있는 계기라고 보는 것도 좋을 듯 합니다.
임대인의 원성
정부가 전세사기 예방을 위해 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환보증 가입 요건 강화, 공시가격을 2~3년 전 수준으로 회귀하여전세 임대 시장에 대한 폐지론까지 나오면서 임대사업자들은 역전세, 수요 감소, 전세값 폭락의 3중고에 빠진 상태입니다. 최근 전세 사기로 인하여 전세 계약에서 보증보험 가입은 필수사항처럼 인식되고 있습니다. 그런데 보증보험의 가입조건이 강화되면 실제 계약 과정에서 약정한 전세가로 보증보험 가입이 어려운 케이스가 다수 발생할 수 있습니다. 또한 계약 연장이 불가한 상황이 생겨 현재 임차인의 이탈이 불가피할 수 있습니다. 임대인 입장에서는 전세가격의 하락과 수요 하락의 큰 악재를 만나는 것이기 때문에 이에 대한 불만이 나올 수 밖에 없는 상황입니다.
특히 아파트나 오피스텔처럼 공시가격이 객관적인 것에 비해 빌라는 최초 가격의 불투명성이 강해 더욱 전세금액 평가가 박해지고 있는 것이 현실입니다. 게다가 전세사기 빌라왕 사태의 근원이 빌라에서 많이 나왔기 때문에 이미지가 많이 실추되어 당분간 빌라 임대인들의 어려움은 더욱 커질 것이라고 봅니다.
HUG 가입 조건 변화 내용은 아래 표와 같습니다. 공시 가격은 기존 150%에서 140%로 줄어들었고 기준 전세가율도 100%에서 90%로 하향되어 매매가 대비 전세가는 더 낮게 잡아야 되는 상황이 되었습니다. 또한 공동주택 현실화율도 더 낮아져 높은 평가를 받기 어려워 기존 대출의 갱신뿐만 아니라 신규 전세 자금 대출에 대한 보증보험 가입의 문턱은 더 높아졌다고 볼 수 있습니다.
| 기존 | 변경 | |
| 공시 가격 | 150% | 140% |
| 기준 전세가율 | 100% | 90% |
| 공동주택 현실화율 | 71.5% | 69% |
2022년 시세 하락분이 반영되면서 공동주택(아파트/연립/다세대) 평균 공시가격은 지난해보다 18.61% 하락한 상태입니다. 전세 사기로 인하여 보증보험 가입이 안되면 전세는 절대 안된다는 사회 분위기가 완전히 정착된 상황에서 보증보험 가입요건이 까다로워 더 높은 가격에 전세를 내놓는 것이 불가능해 진 상황이라고 볼 수 있습니다. 여기에 더해 전세 제도 폐지와 관련된 이슈가 생기면서 전세 제도 자체를 꺼리는 분위기가 생기지는 않을까 우려가 커지고 있습니다.
전문가 의견
전반적으로 전세 제도 폐지는 쉽지 않을 것이라는 것이 전문가들의 지배적인 의견입니다. 다양한 관점에서의 의견들을 종합하여 확인해 보겠습니다. 전세 제도 관련하여 의견을 낸 전문가들의 생각을 큰 틀에서 포인트별로 정리해보겠습니다.
전세 제도의 장점 고려해야
전세 제도가 투자에 과도히 활용되면 안되는 것은 분명히 맞지만 전세제도가 가진 장점 또한 무시할 수 없다. 전세 제도가 주는 장점이 단점보다 더 크다면 유지되는 방향으로 가는 것이 맞다고 판단한다. 다만 전세사기, 역전세 방지를 위한 세부적인 장치들의 마련은 필요할 것으로 예상되고 법안 통과로서 부족한 부분은 정부에서 추가적인 조치가 필요할 것으로 본다.
시장이 요동 칠 것
단순히 생각해보면 매매자금에 버금가는 큰 돈을 개인에게 맡기는 것이니 보증금 보호에 취약할 수 밖에 없는 제도는 맞다. 즉, 전세제도 자체는 신용을 기반으로 후진적이면서 불안정한 제도라는 것이다. 하지만 전세 수요층은 여전히 많고 전세 제도는 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 가장 가능성 높은 방법이기도 하다. 만약 폐지될 경우 월세 시장이 어떻게 움직일지 예측할 수 없고 현재 금리 상황을 고려했을 때 동일한 조건의 전세보다 월세 가격은 더 올라갈 가능성이 높다.
수요자의 부담 증가
전세 제도는 수요가 있고 월세 시세대비 저렴한 대출금으로 서민들의 주거비 부담을 줄여주는 중요한 역할을 하고 있다. 이렇게 수요가 있는 상황에서 인위적인 통제는 오히려 더 큰 혼란을 불러 일으킬 수 있다. 앞으로 점차 월세 비중은 더 커질 것이고 전세는 자연스럽게 비중이 줄어들 것이다. 당장 전세 제도를 폐지하여 혼란을 야기하기보다는 발견되는 문제점을 해결하는 것이 더 나아보인다.
향후 전망
2022년 임대차 계약 중 전세는 57.27%로 전체 105만 9306건 중 60만 6686건을 기록하여 전체 비중은 절반을 넘습니다. 그런데 전세 사기 사태의 영향으로 인하여 최근 5년간 평균 58%를 넘겼던 전세계약 비중은 2023년 46%로 줄어든 상태입니다. 점차 월세의 비중이 높아지고는 있으나 이렇게 1년만에 전세의 비중이 50% 아래로 내려간 것은 이례적인 현상인 듯 합니다. 감소폭은 약 12%로 2023년 5월 현재까지 집계된 내용이고 올해 최종 집계된 내용은 이보다 더 늘어날지 지켜봐야 합니다.
| 최근 5년 간 전세 비중 | 2023년 전세 비중 | 감소폭 |
| 58% | 46% | -12% |
현재 정부는 2022년 9월부터 임대차 3법으로 인하여 발생한 ‘주택임대차보호법’의 개선을 목표로한 연구용역을 진행중입니다. 이 용역은 2024년 1월 연구 결과 나올 예정이고 이 결과를 바탕으로 조금 더 구체적인 방안이 나올 것으로 예상합니다. 전세 제도에 대한 개혁은 대한민국의 주택 임대차 시장에 큰 변화를 줄 수 있기 때문에 귀추가 주목되고 있습니다. 이번 전세 사기
현재 전세 사기 특별법으로 피해를 받으신 분들에 대한 지원책이 나온 상태입니다. 피해자분들에게는 안타까운 일이지만 이번 특별법의 경우 피해액에 대한 복구나 보상이 포함되지는 않았습니다. 현재 피해자들이 안고 있는 피해액에 대한 상환 조건을 바꾸거나 유예하는 것이 주요 골자라고 볼 수 있습니다. 아래 링크를 보시면 전세 사기 특별법 관련 내용을 자세히 파악하실 수 있습니다. 대상의 범위가 늘어났기 때문에 갭투자로 인한 보증금 미반환도 대상이 될 수 있으니 꼭 확인하시길 바랍니다.