전세나 월세의 만료일이 되어도 임대인에게 보증금을 반환받지 못하는 사례가 늘고 있습니다. 역전세로 인하여 보증금 미반환이 되었을 때 대표적으로 임차인이 할 수 있는 대응 중 하나가 임차권 등기 명령 신청이 있습니다. 이 포스팅을 통해 누구나 쉽게 임차권 등기 명령 신청이 가능합니다.
<2023년 6월 23일 업데이트 내용>
주택임대차보호법 제3조의 3 제3항 개정
2023년 7월 19일부터 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권 등기 설정이 가능해졌습니다. 현재까지는 임차인에서 임차권등기명령을 받아도 임대인이 송달을 회피 또는 주소불명으로 송달이 불가한 경우 임차권등기가 불가했습니다. 심지어는 임대인이 상속을 하지 않고 사망했을 때는 등기를 설정할 대상이 없어 상속 절차가 마무리 될 때까지 기다려야 하는 사례도 많아 임차인들이 대항력 유지를 위하여 이사를 가지 못하는 불편이 있었습니다.
기존 두 번의 직권 재송달 절차를 1회로 줄여 송달 불능 상태가 확인되면 곧장 공시송달, 발송송달이 가능해졌습니다. 대위 상속 등기 없이도 임차인이 임대인의 상속인을 상대로 임차권 등기를 신청할 수 있게 되었습니다. 임대인이 사망 사실과 상속인 전원을 알 수 있는 가족관계증명서 등을 첨부해 임차권 등기 명령 신청 가능하도록 절차가 간소화 되었습니다!
해당 개정안은 2023년 10월 19일 시행 예정이었으나 최근 전세 사기 피해를 최소화하기 위하여 시행 시기를 3개월 단축하여 7월 19일이 시행하도록 일정이 앞당겨졌습니다.
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Q1 임차권 등기 명령이란?
임차권등기명령이란 임대차 계약이 종료되어도 임대보증금을 반환받지 못한 임차인의 주거 이전 기회를 보장하기 위한 제도입니다. 임차인은 임대인의 의사와 관계없이 단독으로 임차권 등기 명령 신청을 할 수 있습니다. 임차권등기명령을 완료하면 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인이 마음 편히 이사갈 수 있습니다.
Q2 일부 반환의 경우는?
보증금 중 일부만 반환된 경우에 대해서 궁금해 하실 분들이 있을 것 같습니다. 결론은 “100% 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권 등기 명령 신청이 가능하다” 입니다. 보증금이 3000만원인데 그 중 2900만원만 반환이 되었다면 100만원은 미반환보증금이 됩니다. 이 경우 100만원의 잔존금액만 남더라도 임차권 등기 명령 신청이 가능합니다. 다만, 신청서에 작성할 때 총 보증금액과 반환받지 못한 잔존금액은 구분하여 기재하여야 합니다.
Q3 임차권등기 후에 그대로 거주 가능?
임차권등기명령 이후에 해당 주택을 떠나야만 하는 것인지 고민하시는 분들 많습니다. 하지만 보증금을 반환받지 못해 다른 곳으로 이사가기 어려운 사정에 있으신 분들이 더 많습니다. 결론은 그대로 거주해도 문제 없습니다. 임대보증금과 부동산의 반환은 동시이행 관계에 있는데 보증금을 반환받지 못했으니 그대로 거주하는 것은 문제가 없습니다. 다만, 부동산이 반환된 상태가 아니기 때문에 보증금 미반환에 따른 지연이자의 청구는 할 수 없습니다.
대항력 = 주택의 인도 + 주민등록(전입신고)
우선변제권 = 대항요건 + 확정일자
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< 글의 순서 >
Table of Contents
- 1. 당사자 파악하기
- 2. 임대차 계약의 존재
- 3. 임대차 계약의 종료
- 4. 입증 서류 준비
- 5. 임차권등기명령 서류 작성
- 6. 임차권 등기 명령 신청 비용
- 7. 임차권등기명령 절차
- 8. 사전에 내용증명 보내기
- 9. 최후의 수단 (지급명령,소송)
- 향후 전망
1. 당사자 파악하기
기본적으로 임차권 등기 명령 신청을 하기 위해서는 이를 신청하는 자와 받는 자가 정확해야 합니다. 임대차 계약서가 있는 경우 임대차 계약서상의 임대인과 임차인이 당사자가 될 수 있습니다. 아래 세부 요건의 조건에 부합해야 합니다. 아주 당연한듯 보이지만 특수한 상황에서는 당사자가 될 수 없기도 하기 때문에 요건 사실에 대한 정확한 파악이 임차권 등기 명령 신청의 첫번째 단계라고 할 수 있습니다.
< 임차인 >
개인의 경우 : 제한능력자(미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인은 일정한 제한이 따름)를 제외한 자연의 경우 권리 능력이 있어 법률상 당사자로 인정합니다.
법인의 경우 : 주택임대차보호법상 법인은 임차인으로 볼 수 없습니다. 여기서 법인 직원으로 주민등록한 것은 가능하지 않냐라고 생각하실 수 있는데 불가합니다.
< 임대인 >
등기부등본(등기사항전부증명서)와 법인등기사항전부증명서를 통한 신분 확인
*원칙적으로 등기된 경우만 임차권 등기 명령 신청이 가능합니다. 무허가 건물의 경우는 신청이 불가합니다. 단, 미등기의 경우에는 건축물 대장이나 건축허가서를 통한 확인이 가능합니다. 임대인의 소유로 등기되지 않은 주택은 앞서 말씀드린 건축물대장이나 건축허가서와 같이 임대인의 명의로 소유권 보존등기를 할 수 있는 공적장부가 필요합니다.
*대리인을 통한 계약의 경우 위임장과 신분확인을 통해 진정한 대리인인지 여부를 확인합니다.
*임대인이 변경된 경우는 현재의 소유권자에게 임차권 등기 명령 신청합니다.
*임대인이 사망한 경우는 상속 받은 현재의 소유자에게 임차권 등기 명령 신청합니다.
2. 임대차 계약의 존재
임차권 등기 명령 신청에 있어 기본적으로 임대차 계약이 존재해야 합니다. 임대차 관계가 없을 시 임차권 등기 명령도 성립될 수 없습니다.
–임차보증금 : 액수와 차임의 존재 여부
–주민등록 : 전입신고를 마치면 주민등록이 된 것으로 봅니다. 여기서 가장 중요한 것은 전인신고의 지속성이라고 할 수 있습니다. 전입 신고는 임차권등기가 등기부등본에 기재될 때까지 유지되어야 하고, 임차권등기명령을 신청만 한 상태에서 이사를 가거나 전출해서는 절대 안됩니다. 임차인으로서의 대항력을 상실한다고 보기 때문입니다. 다만 본인 외에 다른 가족이 전입 되어 있거나, 전대차한 전차인이 전입 상태로 주민등록된 경우 본인만 전출하는 것은 대항력 상실로 보지 않습니다. 임차권등기명령에 있어 임차인의 대항력 유지는 필수조건이기 때문에 꼭 주의해야 하는 부분입니다. 많은 분들이 여기서 실수를 하셔서 나중에 회복하기 힘든 피해 상황에 처하기도 합니다.
*상가의 경우 주민등록을 대신하는 것이 해당 주소지에서의 사업자등록입니다. 상가도 대항력을 유지하기 위해서는 상가임차권등기가 완료될 때까지 사업자등록을 유지해야 합니다. 상가 임차권 등기가 기재될 때까지 절대 사업자를 말소해서는 안됩니다.
–주거용 건물 여부
주거용 건물인지에 대한 여부는 건축물 대장 등 공부상의 표시만 보고 판단하지 않습니다. 실제 건물의 현황과 용도 등을 고려하여 주거 용도인지 실질적인 판단에 따라 결정합니다.
–주택의 인도
현실의 인도, 간이 인도가 해당하고, 현재 점유상태가 계속되어야 합니다. 그래서 임차권등기명령 신청 이전에 점유의 효력을 주장하기 위해서는 쉽게 옮기기 어려운 큰 짐을 하나 두고, 집 열쇠나 비밀번호는 임대인에게 넘기지 않는 것이 중요합니다.
–확정일자
대항력을 갖추었더라도 경매나 공매시 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선 변제 받기 위해서는 확정일자가 반드시 필요합니다. 확정일자를 받기 위해서는 임대차계약서를 가지고 가까운 주민센터에 방문하면 임대차계약서에 확정일자 도장을 찍어줍니다.
3. 임대차 계약의 종료
1. 임대차 기간의 만료
1-1 계약 기간의 만료
기간을 정해둔 계약에서 계약 기간 만료 시 임대차계약이 종료된 것으로 봅니다. 이 경우 임차인은 묵시적 갱신이 되지 않기 위해 임대인에게 임대차 종료 2개월 ~ 6개월 전에 계약을 더 연장하지 않고 퇴실하겠다는 의사를 전달해야 합니다. 이 때 의사 전달은 전화, 문자, 내용증명, 구두 전달 모두 가능하나 추후에 이를 입증하기 가장 확실하고 간단한 방법인 문자메시지를 추천드립니다.
1-2 묵시적 갱신 상태에서의 해지
묵시적 갱신 상태에서는 임차인은 언제든 해지 통보를 할 수 있고 해지 통보 후 3개월 뒤에 효력이 발생합니다. 즉 해지 통보 3개월 뒤에는 임차한 주택을 반환하고 보증금을 임대인으로부터 돌려받을 수 있습니다. 만약 이 해지 통보에 대한 임대인의 반응이 없거나 반환 거부 의사를 보일 경우 보증금 반환을 위한 절차를 준비해야 합니다.
1-3 계약 갱신 청구권 사용 상태에서의 해지
계약 갱신청구권 사용을 한 상태에서도 임차인은 언제든 계약 해지 통보를 할 수 있고 3개월 뒤 효력이 발생합니다. 위 묵시적 갱신 상태와 마찬가지로 해지 통보 후 3개월 뒤에는 임대 보증금을 반환받을 수 있습니다. 여기서 한가지 더 고려할 점은 계약 해지 시 중개 보수는 누가 내느냐 입니다. 묵시적 갱신 상태와 계약갱신권 청수 상태에서의 계약 해지는 임대인이 중개보수를 부담합니다. 이는 판례를 통해 확인할 수 있는데, 임대인은 최초 계약에서 이미 임대차의 목적을 이루었고 추가적인 기간에 대해서는 임대인의 부담하는 것이 맞다고 해석한 바 있습니다.
2. 계약의 해지 또는 해제
2-1 임대인의 소유권 변경
대항력을 갖춘 임차인은 임대인이 바뀐 경우 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 계약을 해지할 수 있습니다. 만약 계약을 해지하여 보증금을 반환 받기로 한 때 반환받지 못한 경우 임차권등기명령의 기본 요건이 완성됐다고 할 수 있습니다. 임차인 입장에서 기존 임대인보다 불안정한 경제상황의 임대인으로 바뀔 경우 본인의 보증금 반환에 변수가 생길 수 있습니다. 그렇기 때문에 임차인은 임대인의 소유권 변경에 대하여 계약의 해지를 요구할 수 있습니다.
2-2 경매 개시
대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대차 계약의 해지 의사표시로 봅니다. 경매 법원이 임대인에게 배당요구 사실을 통지하여 임차인의 해지 의사가 전달되면 임대차 관계는 해지된 걸로 보고 있습니다. 단순히 임차인이 배당 요구를 한 것만으로는 임대차가 종료됐다고 볼 수 없고 반드시 해지 의사가 임대인에게 전달되어야 합니다. 이 부분은 쉽게 간과하시는 부분이기 때문에 주의하여야 할 포인트 입니다. 그리고 확정일자를 받은 대항력 있는 임차인의 임차권등기가 된 경우 따로 배당신청을 하지 않아도 법원은 배당을 해야 합니다.
2-3 사용 수익 불가 상태
매우 당연한 부분인데 해당 주택이 사용하기 어려울 정도의 하자가 있는 경우에 임차인은 임대차 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 수선이 불가능할 정도로 주택이 파손된 상태임에도 불구하고 임대인이 이에 대한 보수를 거절하거나 이행하지 않을 경우 임차인은 임대차 계약의 해지를 요구할 수 있습니다. 다만 사소한 하자에 대하여는 해당사항이 없습니다.
Q 임대차보증금 반환이 우선? 임차권등기말소가 우선?
A 임차권등기명령이 발효되었을 때 기재된 등기 말소와 보증금 반환 중 무엇이 우선이냐라는 이슈가 있습니다. 이 경우 임대차보증금의 반환과 임차권등기말소는 동시이행관계에 있지 않습니다. 상식적으로 생각했을 때 만약 임차권등기말소를 먼저해줬을 때 보증금 반환을 하지 않으면 임차인은 대항력만 상실하는 상황이 발생합니다. 그렇기 때문에 보증금의 반환이 우선이고 후순위로 임차권등기명령의 말소가 다음입니다.
4. 입증 서류 준비
임차권등기명령 신청서와 함께 제출되어야 하는 입증서류입니다. 위에서 밝힌 바와 같이 기본 요건을 갖춘 상태에서 입증 서류의 준비는 생각보다 복잡하지 않습니다. 이미 임대차 계약서와 더불어 각종 증거가 임대인과의 소통 속에 남아 있기 때문입니다. 아래 목록을 보시고 하나씩 준비하시면 됩니다.
-임차인의 주민등록 초본 (전입신고일 확인)
-임대인이 법인일 경우 : 법인등기사항전부증명서
-임대차계약서 사본 (확정일자가 찍힌 계약서 사본)
-보증금을 교부한 증거 : 은행금융거래내역서, 영수증, 입금증
-해지사유에 대한 증거 : 사진, 견적서, 내용증명사본
-상속인에 대한 임차권등기명령신청 : 제적등본
-주택양도에 대하여 이의 제기 : 내용증명사본
-임차목적물의 등기사항전부증명서(등기부등본)
-미등기건물 : 건축물대장, 건축허가서
-공부상 용도가 주거시설이 아닐 경우
* 임대차 계약시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류(건물사진, 내부사진 등 이용현황 사진)
5. 임차권등기명령 서류 작성
임차권 등기 명령 신청은 부동산 소재지를 관할하는 지방법원에서 하시면 됩니다. 그러기에 앞서 위에서 말씀드린 입증자료와 함께 신청서를 작성해야 합니다. 신청서에 들어갈 내용을 사전에 확인하면 현장에서 어려움 없이 해결이 가능합니다. 임차권 등기 명령 신청 서류 작성은 아래 가이드대로만 하시면 누구나 쉽게 작성할 수 있습니다. 신청 서류는 크게 3가지 구분이 있는데, 신청인, 신청취지, 신청이유로 나뉠 수 있습니다.
가. 신청인과 피신청인
– 신청인(임차인) : 성명, 주민번호, 주소, 연락처 (향후 법원에서 신청인에게 연락할 수 있는 전화번호)
– 피신청인(임대인) : 성명(법인명), 주소(사무소소재지)
나. 신청취지
– 임대차 보증금액은 계약 당시 임대인에게 지급한 임차보증금이 아닌 신청 당시까지 반환받지 못한 잔존 임대보증금을 기재합니다. 전액을 반환받지 못했다면 전액을 적고 일부 금액만 반환받았다면 잔존 금액만 기재합니다.
– 주택의 일부에 대한 임차권 등기 명령 신청의 경우 해당 목적물이 표시된 도면을 첨부하고 면적을 기재합니다.
다. 신청이유
임차권등기명령의 신청 사유를 간결하고 구체적으로 기입하도록 합니다.
– 임대차 계약 체결일
– 임대차 보증금 및 차임
– 임대차계약 만료일 및 종료 원인
– 대항력을 증명할만한 임차주택 점유시작일, 전입신고일(주민등록 완료), 확정일자를 받은 날
6. 임차권 등기 명령 신청 비용
임차권등기명령 신청시 필요한 비용에 대한 궁금증이 크실 겁니다. 결론부터 말씀드리자면 다음과 같습니다. 1개 주택, 임대인과 임차인이 각 1명일 경우 총 신청비용은 42,800원입니다. 세부적인 사항을 살펴보면 아래 내용과 같습니다.
-인지세 : 수입인지 2,000원
-등기수입증지 : 1부동산당 3,000원
-1회 송달료 5,100원 x 6회 = 30,600원
-등록세 및 교육세 : 7,200원
2,000 + 3,000원 + 30,600원 + 7,200원 = 42,800원
* 송달료는 당사자 1명당 3회분, 임대인과 임차인 각 1명식이면 2×3, 현금 결제이고 관할법원에 사법부 전산망이 설치되어 있는 경우 당사자 1인당 3회분 송달료 납부합니다.
* 등록세액은 차임이 있는 임대차의 경우 월차임의 1000분의 2 (3,000원 미만은 3,000원), 미등기 전세의 경우 3,000원
Q 임차권등기비용은 임차인이 꼭 내야하나요?
A 우선 임차권 등기 명령 신청비용은 임차인이 지불합니다. 그리고 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의3 제8항) 상실적으로 생각해도 이 비용을 임차인이 내는 것은 부당합니다. 보증금을 돌려받지 못한 것도 억울한데 이를 돌려받기 위한 신청 비용도 임차인이 부담하는 것은 맞지 않습니다. 이러한 문제를 만든 임대인에게 이 비용을 청구하여 받는 것은 당연합니다.
7. 임차권등기명령 절차
이렇게 작성된 임차권 등기 명령 신청서를 제출하면 다음과 같은 순서로 처리가 됩니다. 대략 2주 가량 소요가 된다고 생각하시면 됩니다. 신청 시점은 보증금 반환일인 계약 만료일이 지나고 바로 신청하시는 것이 좋습니다. 그렇기 때문에 사전에 서류를 준비해두시는 것이 이러한 절차를 빠르게 진행하는데 도움이 될 것입니다.
- 임차권등기명령 신청
- 법원에서 서면 심리
- 임차권등기명령 발령
- 소재지 관할 등기소에 임차권 등기 촉탁
- 등기관이 건물등기부에 임차권등기기입
등기 명령이 발효된 이후부터는 지연이자 5%가 발생합니다. 만약 임대차 계약서에 보증금 미반환시 지연이자가 별도로 기입되어 있다면 해당 내용에 따라 연12%~ 최대 20%까지 지연이자로 지급을 요구할 수 있습니다.
8. 사전에 내용증명 보내기
임차권 등기 명령 신청을 진행하기 전 계약 종료의 의사를 보였음에도 불구하고 임대인 측에서 뚜렷한 답을 주지 않는 경우가 있습니다. 예를 들어 종료 의사를 밝혔음에도 불구하고 보증금을 돌려주기 어려운 상황에 대한 이야기를 한다던지, 연락 두절, 연락이 잘 안되는 경우 사전에 내용증명을 준비하는 것이 좋습니다.
위 내용에서 발신인은 임대차 계약의 임차인 당사자가 되어야 합니다. 그리고 임대인 정보는 임대차계약서에 기재된 정보를 기입하는데, 여기서 문제는 임대인의 주소지가 해당 주소지가 아닐 경우입니다. 여기서의 해결법은 다음과 같습니다.
- 임대차계약서상의 주소지로 내용증명 발송
- 반송된 내용증명과 임대차계약서, 신분증 지참
- 주민센터 방문하여 제출
- 임대인의 주민등록초본 열람 가능
확인된 임대인의 주소로 위에 샘플과 같은 내용증명을 보내주시면 내용증명 발송이 완료가 됩니다. 내용증명은 두가지 측면에서 의미가 있다고 할 수 있습니다. 첫번째는 해당 내용을 보냄으로써 임차인의 계약 거절 의사를 정확하게 전달한 것입니다. 법적인 효력이 있기 때문에 향후에 법적 다툼으로 갈 경우 중요한 증빙자료가 될 수 있습니다. 두번째는 임대인이 이 내용을 보고 향후 벌어질 상황에 대비할 수 있게 사전에 경고를 해 두는 것입니다. 정말 임대인이 보증금을 반환할 여력이 없는게 아닌 경우에는 내용증명이 도달하면 즉각 조치를 취하게 될 것입니다.
임차권등기명령 – 임대인에게는 낙인
위에서 내용증명에서 나온 바와 같이 임대인이 보증금을 미반환했을 경우 임차권등기명령과 지연이자 두가지 불이익을 받게 됩니다. 그런데 이 두가지 중 임대인에게 어떤 것이 더 부담이 될까요? 표면적으로는 지연이자가 당장 금전적인 부담으로 느껴질 수 있지만 임차권등기명령이 더 큰 부담이 될 수 있습니다.
임차권등기명령이 등기상 기재된 임대차목적물은 신규임차인이 임차시 소액보증금 최우선변제 적용을 받지 못합니다. 당연히 이러한 등기가 있는 임대 매물은 최우선변제 대상에서 제외되기 때문에 임차인이 보호 받기 어려워 계약을 하지 않게 됩니다. 또한 부동산도 임차권등기명령이 기재된 매물을 소개하는데 부담을 느끼기에 수요자를 소개하기도 어려워집니다.
무엇보다 임차권 등기명령은 해당 등기부에 낙인처럼 남기 때문에 말소한다 하더라도, 과거에 이력 붉은줄 표시로 남게 됩니다. 즉 확인 가능한 이력으로 인해 부정적인 인식을 갖게 하기에 충분합니다. 임차인의 보증금을 제때 돌려주지 않아 임차권등기명령을 받은 임대인이라는 이미지는 임차인 입장에서는 좋을 수 없기 때문입니다.
9. 최후의 수단 (지급명령,소송)
이러한 절차에도 불구하고 임대인이 계속 보증금은 반환하지 않는 경우 지급명령과 보증금반환소송으로 진행될 수 밖에 없습니다. 우선 지급명령의 경우 소송으로 가기 전 예비로 진행하는 재판이라고 생각하시면 좋습니다. 법원에 보증금 지급 명령 신청을 하고 법원은 이를 검토하여 임대인에게 보증금 반환 지급명령을 내립니다. 2주 이내에 임대인이 이의를 제기하지 않는다면 거절의 의사표시가 없는 것으로 보고 지급명령은 확정됩니다. 이는 소송으로 가지 않고도 승소의 효과를 낼 수 있는 결과라 할 수 있습니다. 지급명령이 임대인에게 송달된 시점부터 지연이자 12%를 청구할 수 있습니다.
만약 임대인에 지급명령에 대하여 이의를 제기할 경우 지급명령은 효력을 잃으면서 소송 절차가 시작된다고 볼 수 있습니다. 지급명령에 대하여 이의가 제기되어 소송으로 가게 되면 더 긴 시간이 소요되기 때문에 되도록이면 지급명령은 임대인이 이의를 제기하지 못할만한 사유가 명확할 때하는게 좋습니다. 그리고 지급명령에 대한 이의제기로 인하여 이 절차를 처리하는 동안 소요된 시간이 낭비되기에 여러가지 사정을 고려하여 지급명령 신청을 하는 것이 좋습니다.
향후 전망
오늘 포스팅에서는 임차권 등기 명령 신청에 대하여 알아봤습니다. 최근 임차권 등기 명령 신청 건수가 두 달 연속 3000건을 넘겼다는 소식이 있습니다.
앞으로 역전세 매물이 내년까지 쏟아질 것으로 예상되는 가운데 임차권 등기 명령 신청 건수는 줄어들 것 같아 보이지는 않습니다. 시장의 안정화를 위해서는 임대인에게 해결할 수 있는 퇴로를 일부 열어줘야 하지 않나라는 의견도 있지만 이마저도 쉬워보이지는 않습니다. 현재 전세입자로서 향후 전세금의 반환이 쉽지 않아보이는 임차인분들은 사전에 임차권 등기 명령 신청과 관련된 지식을 쌓아두셨다가 활용하시기를 권합니다.